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投稿日:2020年06月17日
最終更新日:2025年09月22日
相続や贈与で空き家を譲り受けたものの、特に活用せず放置している方も少なくありません。
実は空き家を所有し続けると、固定資産税などの維持費が毎年かかるだけでなく、劣化により資産価値が下がり、いざ売却しようと思った時に損をしてしまう可能性があります。
また、放置された空き家は景観悪化や倒壊リスク、放火・不法侵入といった犯罪の温床にもなり、近隣住民とのトラブルや行政からの指導対象となることもあります。
本コラムでは、賃貸・土地活用・売却といった具体的な空き家の活用方法や空き家を放置するリスク、維持費の目安について解説します。空き家の管理や今後の対応に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
空き家物件の管理は何らかのトラブルの原因にならないよう、自分自身でしっかりと行う必要があります。維持費もかなりかかってくるため、今空き家物件を上手く活用できていないようであれば、他の活用方法を考えてみるのも1つの手です。ここでは、3つの活用法について紹介します。
建物が比較的新しかったり、簡単な修繕で済みそうな場合、賃貸物件として家賃収入を得る方法があります。もちろん周辺環境や物件の状態によっては、賃貸希望者を見つけることが困難で年数だけ過ぎてしまう可能性も考えられます。
・毎月安定した収入が見込める
・大切な家や土地を手放さずに済む
・人が住むことで家の劣化防止になる
・設備の故障により、急な修理費がかかることも
・入居者が見つからない「空室リスク」がある
・家賃滞納などの入居者トラブルの可能性
建物が古く、修繕費がかなり必要となる場合は解体して土地として活用する方法があります。駐車場や太陽光発電所として一定ではないものの、賃貸にすることに比べ簡単に収入を得られます。
・駐車場やアパート経営で高い収益が期待できる
・古い家の倒壊リスクや管理から解放される
・家の解体や設備投資など初期費用が高い
・固定資産税の優遇がなくなり税額が上がる
管理の手間や費用、将来のリスクから完全に解放されたい場合に最も有効な活用法です。必ずしも希望の金額で売れるとは限りませんが、ある程度まとまった金額を得ることができます。
・まとまったお金が一度に手に入る
・税金や空き家管理のあらゆる負担から解放される
・大切な家や土地が手元からなくなる
・必ずしも希望の価格で売れるとは限らない
近年、日本全国で空き家の増加が深刻な問題となっています。総務省が2024年に公表した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点で、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％に達し、いずれも過去最高を記録しました。 愛知県は全国的に見ると、空家率が11.8％と、平均は下回っていますが、それでも年々増加傾向にあります。
もし自分の家が空き家になり放置されると、次のような問題が起きる可能性があります。
①近隣トラブルの原因になる
建物内の不衛生な状態による悪臭や、庭の雑草が生い茂り景観の悪化などにより近隣トラブルに繋がります。また、野良猫やネズミ、害虫の住処となり、近隣住民に迷惑をかけている場合もあります。
②資産価値の下落リスク
空き家は人が住まなくなると、換気不足による湿気や老朽化の進行が急激に進みます。いざ売却しようと思った時には、資産価値が大幅に下落しているケースが少なくありません。
③犯罪や事故のリスク
管理が不十分な空き家は、放火や不法投棄などの犯罪や、建物の倒壊による事故のリスクが高まります。最悪の場合、歩行者がケガを負う可能性もあります。また、不法侵入や不法滞在により地域の治安が悪化することもあり、定期的な管理が不可欠です。
④【重要】固定資産税が6倍になる「特定空き家」
2015年に施行された「空き家対策特別措置法」が2023年12月に改正され、空き家の所有者への対応がより一層厳しくなりました。「管理不全空き家」に指定されただけで固定資産税の優遇が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
また、自治体からの改善命令に従わない場合は50万円以下の過料が科されるほか、最終的には行政代執行による強制解体が行われ、その費用は全額所有者に請求されます。
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空き家の管理の為に、そもそもどのくらいの維持費が必要かご存知でしょうか。空き家を管理していくには次のような費用が発生します。
■固定資産税
毎年1月1日に所有している人に課税義務があり、各自治体に納税する必要があります。詳しくはこちらのコラムよりご覧ください。
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所有している家が市街化区域内にある場合、固定資産税同様に各自治体の決まりの下、納税する必要があります。
■水道光熱費
管理や修繕、掃除をするときの為に電気や水道の契約をしておいた方が安心です。空き家であるためほとんど費用はかかりませんが、基本料金分は必要になります。
■火災保険や地震保険費用
強制ではありませんが、万が一の倒壊による撤去費用や、他人への損害賠償金に備えて、空き家でも保険に加入しておくと安心です。
■修繕費
「空き家対策特別措置法」により管理が適切でないと判断された場合、固定資産税の増税を課せられてしまったり、建物の解体をしなければならない状況になります。それらを回避するために定期的に掃除や修繕をする必要があります。
このように挙げた中だけでも相当な費用が必要になることが分かります。
空き家を保持しているだけでも、年間でかなりの金額がかかりますが、費用負担を軽くするための制度があります。自治体によって条件や金額が異なるため、「🔍〇〇市 空き家 補助金」で検索して内容を確認しておくと良いです。
相続または遺贈により取得した家屋や土地を売却した場合に、その譲渡所得から最高3,000万円を控除できるというものです。
【計算式】
譲渡所得 ＝ 成約価格 – （取得費 + 譲渡費用）
制度の適用には非常に細かい要件があります。ご自身のケースが対象になるか、必ず国税庁のホームページを確認するか、不動産会社や税理士などの専門家に相談しましょう。
いつかの時の為に利用していない空き家を放置しておくことはもったいないです。
管理が面倒な空き家も上手く活用すれば、今後の収入源にもなり得ます。
すぐに賃貸活用や、売却などを行わないとしても、現在の市場に関する情報を仕入れておくことは、いずれ行動する際にも動きが取りやすくなるかと思います。
まずは現在の価値を知るために、不動産会社に査定をお願いしてみましょう。
現在の価値を知ることで、今後の活用方法を明確にできます。
また、どのような選択をするにも多くの知識と経験が必要になります。
ご自身だけで考えるのではなく不動産のプロに一度ご相談ください。
「あの時こうしておけばよかった」という事態を避けるためにも、皆様それぞれに合ったご提案をさせていただきます。お気軽にお問い合わせくださいませ。
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