査定には大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。
まずは相場の把握からというお客さまには『簡易査定』をおすすめいたします。 周辺の成約事例等からおおよその査定額を概算でお伝えいたします。
また、具体的にご売却をお考えのお客さまには『訪問査定』をおすすめいたします。 ご所有不動産の個別要因を調査・考慮したうえでの査定額となりますので、より実勢に近いものとなります。
近隣の取引事例や公示価格、路線価などをもとに、その物件の特徴(接道状況、住宅設備、土地の形状、周辺環境など)を多角的に判断し、市場価格として最も適切と思われる金額を算出します。
お客さまから担当者へ売却プランをお伝えいただき、最終的に決定します。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせてください。
【土地の査定ポイント】
・境界線の位置が正確に境界内に土地がおさまっているか
・道路高低差向き
・側溝の有無(排水先が公道につくまで。反対側に側溝がないか。フタはあるのか)
・上下水道、ガス配管状況
・東西南北及び八方の高低差
・超境、共有(ブッロク、工作物、軒、樹木等)
・上空、電線、配線状況
・前面幅員、間口幅員、歩道幅員、乗入幅員
・雨水の排水状況が隣地と互いに敷地を利用していないか
・敷地内(井戸、電柱及び電線、浄化槽残存物等)
・土地全体のグランドレベル、緩やかに傾斜になっていないか
・がけ条例の場合、擁壁がある場合は工作物設置届け、宅造の許可番号有無
・前面に標識、ミラー、道路交通法等はないか
・セットバック部分に工作物がないか
・敷地内残存物の有無
・その他変わったことがあれば
【建物の査定ポイント】
・傾き
・雨漏り
・シロアリ
・木造主要な部位、軒の劣化
・腐食
・建物の不具合
・電気等の故障の有無
・給湯器の交換時期
・給排水管の故障の有無
・未登記(課税なしのもの)
・カーポート、物置、腐れ等の有無
・その他変わったことがあれば
・登記済証(権利証)または登記識別情報 (担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です。)
・分譲時のパンフレット
・土地の測量図面や建物の図面など
【1】事前通知制度
この制度を利用して登記の申請をすると、申請後に法務局より登記義務者に対して、登記申請のあった旨の通知が本人限定受取郵便によってなされます。通知を受け取った登記義務者はこれに記名押印し、通知された登記の申請が真実であることを法務局に申し出ることにより初めて、それ以後の登記手続が進行することになります。
【2】本人確認情報提供制度
これは、司法書士等の資格者代理人が本人確認情報を提供することによってその不備を補い、登記の申請を可能にするものです。
【3】公証人による本人確認の認証制度
本人が公証役場へ行き、公証人に本人であることを確認した旨の書類を発行してもらうことで、登記の申請が可能となるものです。
以上、3種類の解決方法がありますが、本人確認情報を作成してもらう場合には、定められた必要書類の準備と作成に費用がかかる場合もありますので、事前に確認が必要です。
【1】専属専任媒介契約
売却依頼者は、物件の売買または交換の媒介または代理を1つの宅地建物取引業者にしか依頼できません。
売却依頼者は自ら発見した相手と売買または交換の契約を締結をすることができません。
宅地建物取引業者は物件を国土交通省が指定した指定流通機構に登録しなければなりません。
【2】専任媒介契約
売却依頼者は、物件の売買または交換の媒介または代理を1つの宅地建物取引業者にしか依頼できません。
売却依頼者は自ら発見した相手と売買または交換の契約を締結をすることができます。
宅地建物取引業者は物件を国土交通省が指定した指定流通機構に登録しなければなりません。
【3】一般媒介契約
売却依頼者は物件の売買または交換の媒介または代理を複数の宅地建物取引業者に依頼できます。
売却依頼者は自ら発見した購入希望者と売買または交換の契約を締結をすることができます。
住宅ローンの残債務がある場合に不動産売却をするには、住宅ローンを完済した状態で購入者に引き渡すことが求められます。例えば住宅ローンの残債務が2000万円残っている状態で、1700万円で売却できた時、300万円+売却諸費用は現金で用意する必要がございます。
ただし、住宅ローンを貸している金融機関の同意をもらって住宅ローンが残っている不動産を売却する「任意売却」という売却方法もあるので、まずはお気軽にご相談ください。
それぞれの特徴を押さえておくことが大切です。お客様に合わせたプランとスケジュールを調整致します。
【購入を優先する場合】
■メリット
納得がいくまで新居探しを行うことができる
■デメリット
売却する物件がなかなか売れないと住宅ローンを二重で支払う可能性がある
【売却を優先する場合】
■メリット
資金計画が立てやすく
売却代金はこれまで住んでいた家の住宅ローンの返済に充てることができる
■デメリット
仮住まいが必要になる場合が多い
買主様の好みもあるため、購入後に買主様が費用等を負担してリフォームを行うことが多いです。
しかし、あまりにも古い場合などは、少しでもリフォームすると印象が良くなり、売れやすい場合もございます。
賃貸中のまま投資用物件として売り出す「オーナーチェンジ」という方法と、入居者に退去してもらい空き家として売却する方法がございます。
土地の形だけでなく、隣地との高低差や周辺施設によっても査定額は増減致します。
簡易査定では地形や高低差までを反映した査定額はなかなか算出されないため、売却をご検討中の方は、訪問査定を依頼し、正確な査定額を把握しましょう。
買取の売却方法では、購入者を探す期間も必要なく、すぐに現金化できるメリットがあります。
反対に、仲介の場合は買取より売却期間が長くなる傾向にありますが、一般的に買取より高い金額で売却できます。
どちらにもメリットデメリットがありますので、訪問査定時には詳しくご説明させていただきます。