空き家の管理は大丈夫？空き家の放置リスクとは！

近年話題に取り上げられている空き家問題。
皆さんの周りにも相続などにより家を所有したものの誰も住む人がおらず、適切な管理もできないまま放置してしまっている空き家はないでしょうか。

以前は「固定資産税の住宅用地特例措置」により、住宅用地は固定資産税が減額されるため、相続された家に対して誰も住む人がいなくても解体せずに空き家のままにする人が多かったです。
しかしながら管理されていない空き家が増えたことにより、衛生面や防犯面など各地域に多くの問題を引き起こす要因となりました。

そこで増え続ける空き家問題に歯止めをかけるよう、2015年に新しく「空き家対策特別措置法」が施行され、この法律により市町村から空き家の調査と、指導や勧告により空き家の徹底管理が進められています。
勧告に従わない場合、過料や行政代執行が行われる可能性もあるため、現在空き家を所有している方や、今後相続される予定の方は、どのように対処するべきか検討しましょう。

• 空き家特別措置法とは

  

  空き家特別措置法は、放置された空き家を法律によって管理するべく2015年に施行されました。
  それまでは各自治体によって空き家放置の対策を行っていましたが、法的効力がなく最終的に所有者の判断に任せられるため、適切な管理ができていませんでした。
  
  この法律が施行され、以前は所有者の許可が必要だった敷地内への立ち入りも、管理がされていない空き家に対しては自治体の判断で調査ができるようになり、より厳しく管理ができるようになりました。
  
  調査を行った結果、問題がある空き家は「特定空家」として判断されます。
  「特定空家」の所有者に対し、行政からは指導と勧告・命令を行い、従わない場合には行政代執行が行られることもあります。

• 特定空家とは

  

  「特定空家」に値する基準としては以下の通りです。
  
  ①倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
  建物は年数が経つにつれ劣化していくため、外壁や屋根が崩れ落ちたり、建物自体が倒壊する恐れがあります。
  
  ②著しく衛生上有害となる恐れのある状態
  建物の管理不足やゴミの不法投棄などにより悪臭が発生し、衛生上悪影響を及ぼします。
  
  ③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  雑草や木が生い茂り、敷地内だけではなく周囲の景観を損なう可能性があります。
  
  ④その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
  放火や不法侵入などにより地域の治安悪化に繋がる恐れがあります。
  
  これらの安全面、衛生面、景観面、治安面において適切な管理ができるよう心がけましょう。

• 固定資産税の特例解除のデメリット

  

  「特定空家」に対し指導が行われた後、空き家の状態が改善されない場合は勧告が出されます。
  勧告が出されると「固定資産税の住宅用地特例」から解除され、固定資産税が最大6倍上がると言われています。
  
  この「固定資産税の住宅用地特例」というのは、一般住宅の固定資産税の負担をなるべく減らそうとする政策で、200㎡以内の住宅用地は固定資産税の評価額を6分の1、200㎡以上の部分に関しては3分の1まで減額しています。
  ただしこの政策を利用し、誰も住まない家でも住宅用地として建物を解体せずにそのまま所有する人が増えたため、大きな空き家問題へと発展しました。
  
  その背景を踏まえ、空き家を管理せず地域に悪影響を及ぼす所有者に対し、「空き家対策特別措置法」により固定資産税の特例を解除し、負担を重くすることで徹底的な管理を行いました。

• 特例措置による売却

  

  空き家の所有者は、空き家の解体や修繕、売却など様々な方法で空き家の活用を検討しています。
  
  現在、相続による空き家の売却において、本来売却する際にかかる譲渡税が控除される特例があります。
  相続した現所有者が耐震工事または建物を解体し更地にした物件の売却は、譲渡所得の金額から3,000万円の特別控除がされるため、本来払うべき金額を抑えることができます。
  
  利用用途がない空き家に関しては、この機会に売却を検討してみてはいかがでしょうか。

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