家を売るなら空き家にするべき？住みながらでも売れるの？

家を売却する際、「誰も住んでいない状態＝空き家にしてからでないと売れない」とお考えの方も多いかもしれません。しかし実際は、住みながらでも家を売ることは可能です！

特に住み替えを検討している方や、住宅ローンのお支払いにお困りの方は、今お住まいの物件と新しく住み始める物件の費用を2重で支払うことはなるべく避けたいですよね。

今回は「空き家」と「住みながら」の2つの売却方法について、それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、売却活動の流れや注意点、資金計画のポイントまで詳しくご紹介します。

• 空き家と住みながらそれぞれの特徴

  

  ■ 空き家売却

  空き家での売却は、すでに別の住まいに引っ越した方や相続で物件を取得した方によくあるケースです。
  
  

  メリット

  ・立ち会い不要で内覧対応がスムーズ
  鍵を不動産会社に預けておけば、内覧希望が入っても即対応可能。急な案内にも対応できるため、売却のチャンスを逃しません。
  
  ・いつでも案内可能
  時間に制限がないため、より多くの買主が内覧しやすい。居住中と違って日程調整の必要がなく、買主が自由に内覧できるため、内覧数が増える傾向があります。
  
  ・買主が物件の状態を確認しやすい
  室内に家具や荷物がないため、傷みや設備の状態などを細かく確認しやすくなります。買主がしっかりチェックできることで、売却後のトラブル防止にもつながります。

  
  
  

  デメリット

  ・維持管理コストが発生
  空き家は劣化が早く、長期間放置するとホコリや汚れ、草木の繁茂などで印象が悪くなる可能性も。清掃や防犯などの定期管理が必要。
  
  ・生活感が伝わらない
  家具がない分、生活のイメージが湧きにくく、無機質な印象を与えることも。

  
  
  💡リフォームしてから売却する方法も
  売主様自身汚れが気になるようでしたら、クロスの張替えやハウスクリーニングを検討してみましょう。事前に売却物件にお金をかけて綺麗にすることで売却価格を高めに設定することもできます。
  
  
  

  ■ 住みながら売却

  「引っ越し先が決まっていない」「2重ローンは避けたい」などの事情がある方には、今の家に住み続けながら売却活動を行うという選択肢があります。
  
  住みながらの売却は、空き家にしてから売却するより費用面では心配が少ない方法ではありますが、時間が縛られてしまうことを念頭に入れておく必要があります。
  
  

  メリット

  ・二重ローンを避けられる
  次の家に引っ越す前に売却活動ができるため、資金計画が立てやすい。売却が決まるまで現在の家に住めるので、住宅ローンの負担を抑えられます。
  
  ・生活イメージを伝えやすい
  家具が配置された状態で内覧してもらえるため、買主が実際の暮らしをイメージしやすいです。
  
  ・柔軟な売出価格設定
  売却期限を急がなければチャレンジ価格での売り出しなど、戦略的な売却も可能です。

  
  
  

  デメリット

  ・内覧対応の負担
  内覧の申し込みは突然来ることも。いつでも内覧できるように、片付け・掃除を継続的に行う必要があります。
  
  ・プライバシーへの配慮が必要
  売主の都合によっては内覧を断ることも可能ですが、タイミングを逃すと売却機会を失う可能性もあるため注意が必要です。

• 住み替え時に押さえたい資金計画と内覧準備

  

  ■ 住み替えの2パターン

  住み替えの方法には大きく分けて先売り型と先買い型の2つがあります。それぞれに向いている人・向いていない人がいるので、メリット・デメリットを確認しておきましょう。
  
  ◎先売り型｜今の家を売ってから新居を購入するパターン
  
  

  特徴	メリット	デメリット
  旧居を先に売却し、その資金で新居を購入	・資金計画が立てやすい ・二重ローンの心配がない	・仮住まいが必要な場合がある ・引越しが2回になることも

  
  【向いている人】
  ・住宅ローンの残債が気になる
  ・手持ち資金に余裕がない
  
  ◎先買い型｜新居を購入してから今の家を売るパターン
  
  

  特徴	メリット	デメリット
  新居を先に購入・引っ越してから売却活動を開始	・引越しのスケジュール調整がしやすい ・仮住まい不要	・二重ローンの可能性あり ・資金調達に融資が必要な場合も

  
  【向いている人】
  ・新居にこだわりがある
  ・手元資金や与信に余裕がある
  
  

  ■ つなぎ融資・住み替えローンの活用方法

  「先買い型」を選ぶ場合、資金が一時的に不足することがあります。このようなときは、以下のような融資制度の活用が検討できます。
  
  ①つなぎ融資
  売却代金が入るまでの間、新居の購入資金を一時的に借りられるローン。売却後に返済できるため、自己資金を使わずに済むのが特徴です。
  
  ②住み替えローン（ブリッジローン）
  旧居の住宅ローンが残っていても、新居の購入費用を合わせて融資してもらえる仕組み。審査はやや厳しめの傾向があります。
  
  

  💡 ポイント：
  これらの融資制度には条件や金利の違いがあるため、早めに不動産会社や金融機関に相談し、計画的に動くことが重要です。

  
  
  
  

  ■ 内覧準備のポイント

  住みながらの売却活動をしていく場合、ハウスボカンでは以下の点を売主様にご協力いただいております。
  
  ①部屋全体と収納の片付け
  室内はもちろん、収納の中もスッキリ整頓された印象を与えるようにしましょう。収納扉もなるべく開けられるようにしておくと◎。
  
  ②水回りの掃除
  特にキッチン・お風呂・洗面所・トイレなどの水回りの清潔感は買主の印象を左右します。カビや汚れをしっかり落とし、臭いの発生源である排水溝も確認しましょう。
  
  ③室内の換気
  住んでいると気づきにくい「家のニオイ」も対策が必要。内覧前には必ず窓を開けてしっかりと換気しましょう。
  
  ④お庭や外構の整備
  建物の中だけではなく、お庭や外構の部分も気にかければ物件の魅力がさらにアップします。
  
  ⑤行き過ぎたPRはNG
  メリットばかりを過度に伝えると、購入希望者は逆に「隠していることがあるのでは？」と不安になってしまいます。購入希望者から聞かれた質問は素直に回答しましょう。

• 空き家リスクとその対策

  

  ■空き家期間中に起こりうるリスク

  売却のタイミングや住み替えの流れによっては、旧居がしばらく空き家になることもあります。空き家状態のまま放置しておくと、以下のようなリスクが発生する可能性があります。
  
  

  リスク内容	詳細
  劣化・カビ	換気不足による湿気・カビ・雨漏りなどのトラブルが発生しやすくなります。
  外観の荒れ	雑草や庭木の伸び放題、外壁の汚れなどが放置されると見た目の印象が悪くなります。
  防犯面の不安	人の気配がないことが分かると、空き巣や不審火などの犯罪リスクが高まります。

  
  
  

  ■ 空き家期間中の管理方法と対策

  以下のような方法で、空き家期間中の資産価値を守ることができます。
  
  ◯ 定期的な換気・清掃
  最低でも2週間〜1カ月に一度は空気の入れ替え・通水・簡易清掃を行いましょう。
  
  ◯ ハウスクリーニングの活用
  売却前にプロのクリーニングを行うことで、印象アップとトラブル予防になります。
  
  ◯ 外構・庭木の手入れ
  草木が生い茂ると不衛生かつ治安も悪く見えるため、定期的な剪定・除草が重要です。
  
  ◯ 防犯設備の設置
  人感ライトや防犯カメラを設置することで、犯罪抑止効果が高まります。留守がちな方は、空き家見守りサービスの利用もおすすめです。
  
  

  💡 ポイント：
  自分での管理が難しい場合は、不動産会社が提供する空き家管理サービスを活用するのも有効です。

• まとめ

  

  家を売るとき、「空き家にするか」「住みながら売るか」は状況によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、自分のライフスタイルや資金状況にあった売却スタイルを選ぶことが大切です。
  
  「住みながら売れるか不安」「資金計画が立てにくい」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽に当社へご相談ください。不動産のプロがあなたにとって最適な売却方法をご提案いたします。

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