不動産売却の諸費用はいくら？手数料・税金の内訳と手取り額の計算方法を解説

投稿日:2020年02月03日

最終更新日:2025年06月23日

マンションや戸建て、土地などの不動産を売却する際、仮に希望通りの価格で売れたとしても、その売却金額がすべて手元に入るわけではありません。購入時と同様に、売却時にも「仲介手数料」やさまざまな「税金」、手続きに関わる費用がかかります。

「最終的に手元にいくら残るのか（手取り額）」を正確にシミュレーションし、失敗しない資金計画を立てるために、不動産売却にかかる諸費用の内訳と相場をあらかじめ知っておきましょう。

不動産売却にかかる主な諸費用一覧と相場・目安

不動産売却時にかかる代表的な諸費用は以下のとおりです。

費用項目	概要	相場目安
印紙税	不動産の売買契約書を交わす際に必要	1万円（売却価格1,000万～5,000万の場合）
譲渡所得税（所得税＋住民税）	売却益が出た場合のみ課税 ※控除制度あり	利益に応じて変動
仲介手数料	不動産会社に仲介業務を依頼した際に発生	売却価格×3％＋6万円＋税
登録免許税	抵当権抹消など登記手続きに必要	不動産1件につき1,000円
司法書士報酬	登記手続きの代理依頼時に発生	1.5万～2万円程度
測量費用	敷地の境界が不明確の場合に必要	35万～80万円
解体費用	古屋がある土地を更地にして売る場合に必要	150万～300万円程度

その他、引っ越し費用などが必要になるケースもあります。一つひとつは少額で見落とされがちですが、積み重なると数万円から十数万円になることもあるため、予算に余裕を持たせておくと安心です。

不動産売却にかかる税金の種類と計算方法

■印紙税｜売買契約時に必要な税金

不動産の売買契約書を交わす際には、印紙税が課されます。これは契約書に収入印紙を貼って納税する仕組みで、金額は売買価格に応じて変動します。

売買価格	印紙税額（軽減措置後）
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～1億円以下	30,000円

※上記は軽減措置が適用される場合の金額です。契約締結時期により異なる場合があります。

■ 譲渡所得税｜利益が出たときだけ課税

不動産を売却した際に、購入時よりも高く売れて利益（譲渡所得）が発生した場合のみ、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

不動産を所有していた期間によって税率は異なり、所有期間が5年以下の不動産は「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」となります。計算式は以下の通りです。

区分	税率
短期譲渡所得	39.63%(所得税30.63%＋住民税9%)
長期譲渡所得	20.315%(所得税15.315%＋住民税5%)

【譲渡所得の計算式】
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

※取得費：購入価格＋購入時の諸経費
※譲渡費用：仲介手数料や登記費用など売却時の経費

不動産売却の仲介手数料の計算方法・上限金額

不動産売却を不動産会社に依頼した場合、売買が成立した際に「仲介手数料（媒介手数料）」が発生します。これは宅地建物取引業法で上限が定められています。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売却価格の5%＋消費税
200万円を超えて400万円以下の部分	売却価格の4%＋消費税
400万円を超える部分	売却価格の3%＋消費税

【仲介手数料の計算（売却価格400万円超の場合）】
仲介手数料＝（売却価格 × 3％＋ 6万円） × 消費税

例）3,000万円で売却した場合
（3,000万円 × 3％＋ 6万円）×10％＝ 105.6万円（税込）

登記関連費用｜抵当権抹消や名義変更の手続き

不動産を売却する際には、状況に応じてさまざまな登記手続きが必要となり、それに伴う登録免許税や司法書士への報酬が発生します。特に住宅ローンが残っている物件には抵当権が設定されており、売却前にその抹消手続きを行わなければなりません。

■ 主な登記関連費用の目安
□抵当権の抹消登記費用

住宅ローンの残っている物件には抵当権が設定されています。この抵当権を抹消するために国へ納める税金です。

【抹消登記費用の計算式】
不動産の個数 × 1,000円

例）土地1筆、建物1個の場合　不動産は2個なので、2,000円

□司法書士への報酬

登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。相場は1.5万円～2万円程度と言われています。

登録免許税と司法書士への報酬、その他登記簿謄本の確認・郵送費などの雑費を含め、登記関連で発生する費用の相場は2万円～3万円程度です。

■ よくある登記手続きとその内容
□売渡証書の作成

不動産売却時に法務局へ提出する「売渡証書」の作成を司法書士に依頼する場合、作成費用が発生します。

□抵当権抹消登記

住宅ローン完済後も、抵当権は自動的に消えないため、売却前に抵当権抹消登記を行う必要があります。

□住所変更登記

登記簿上の住所と現在の住民票の住所が異なる場合、登記上の住所を現住所に変更する必要があります。

□氏名変更登記

結婚などで登記されている氏名と現在の住民票の氏名が異なる場合、売却する際に登記されている氏名を変更する必要があります。

□地積更正登記

測量した結果、登記面積と実測面積に大きな差がある場合に面積を修正します。

□地目変更登記

登記されている地目から違う地目へ変更する場合に必要となります。

□建物滅失登記

古家を取り壊して更地にした場合、登記簿上の建物情報を抹消する手続きです。

□分筆登記

1つの土地を複数の区画に分けて売却する場合などに必要となります。

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その他、売却時にかかる可能性のある費用

■ 測量費用

土地や戸建てを売却する際、敷地の境界が明確でない場合は現況測量や確定測量が必要です。

	特徴	相場費用
現況測量	土地の現況をそのまま図面化させる	20～60万円程度
確定測量	隣接地の所有者立会いのもと、正確な面積を測り、境界を確定させる	35万円～80万円程度

■ 引越し費用

住み替えを伴う売却の場合には、新居への引越し代も必要です。引越し先や荷物量によって金額は変動します。

■ ハウスクリーニング・残置物処分費用

売却後の印象を良くするために、プロによる清掃や不要物の処分を依頼するケースも増えています。

■ 解体費用

古家付き土地を更地渡しで売却する場合、建物の解体費用がかかります。

【解体費用相場】
150万～300万円前後　

※木造2階建て住宅（30坪程度）の場合

計算してみよう｜手取り額シミュレーション

【条件】
・売却価格：3,000万円
・所有期間：5年超（長期譲渡所得）
・購入価格：2,500万円
・譲渡所得税の控除なし

【STEP1】諸費用を計算する
・仲介手数料
(3,000万円×3％)＋6万円×消費税10％＝105.6万円
・印紙税
売却価格1,000万〜5,000万円の場合＝1万円
・抵当権抹消登記
不動産2個（土地・建物）×1,000円＝0.2万円
・司法書士報酬
相場＝1.5万〜2万円

→諸費用合計約108万円

【STEP2】譲渡所得を計算する
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
　　＝ 3,000万円－（2,500万円＋ 108万円）
　　＝ 392万円

【STEP3】譲渡所得税を計算する
譲渡所得税＝譲渡所得 × 20.315%（長期譲渡所得の税率）
＝ 392万円 × 20.315%
＝約79.6万円

【STEP4】手取り額を計算する
手取り額＝売却価格－諸費用合計－譲渡所得税
　　＝ 3,000万円－ 108万円－ 79.6万円
　　＝約2,812万円

※上記はあくまでシミュレーション例です。実際の手取り額は物件の状況・所有期間・控除の適用有無によって異なります。正確な金額は不動産会社または税理士にご相談ください。

まとめ

不動産売却では、売却価格ではなく最終的にいくら手元に残るか（手取り額）がとても重要です。思わぬところで費用が重なり「手取り額が思っていたよりも低かった…」なんてことがないよう、諸費用をしっかり把握し、手取り額から逆算して売却価格を設定することが成功のカギとなります。

費用の内容は物件の種類や立地、売主様のご状況によっても異なります。不明点があれば、不動産売却の専門家に早めに相談することをおすすめします。

弊社では、お客様一人ひとりに合わせた「売却にかかる費用の見える化」サポートを行っています。「まずはいくら手元に残るのかを知りたい」「費用が不安で踏み出せない」という方も、お気軽にご相談ください。

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