家の売却でやってはいけないこと20選！不動産売却に失敗しないための対策とは？

投稿日:2024年09月15日

親族からの「相続」、より良い住まいに移り住む「住み替え」など、家を売却する理由はさまざまです。転勤やローンの返済が困難になった場合には早急に売却計画を進める必要性もでてきます。

さて、今回のコラムでは、家を売却する際に「やってはいけないこと20選」をご紹介いたします。

「今」売却を検討されている方だけでなく、「将来」売却を検討する方にとっても役に立つ情報をご紹介していきますので、ぜひご覧ください。

家の売却でやってはいけないこと≪準備中≫

①「スケジュールを立てないまま進める」

売却計画においてスケジュールは重要です。まずは、「いつまでに売却を成立させるのか」というゴールを決めましょう。そこから逆算し、実査定の日程や不動産会社の選定、売り出す時期などを決めていきます。また、実査定後は約1週間～2週間程度、査定書を作成するために時間を要しますので、あらかじめ認識しておきましょう。

②「解体やリフォームを急いで行う」

解体やリフォームなどは急いで行わなくても大丈夫です。建物の築年数が古かったり、設備に問題があっても、リフォーム・リノベーションをして自分好みの住まいに作り変えたい買い主もいらっしゃいます。さらに、売却前の解体・リフォーム費用は売り主負担になってしまうので注意しましょう。

③「売却にかかる諸費用や税金を計算しない」

希望の金額で売却が成立しても、手元に全額が残るわけではありません。仲介手数料をはじめとした諸費用や税金など、売却金額から差し引かれるお金もあります。「この金額で売れたらいくら残るのか」、事前に把握したうえで売却計画を進めていきましょう。

④「不動産会社を比較検討しない」

売却の進め方や、購入を検討しているお客様の層は不動産会社によって異なります。そのため、売却を検討する時には複数の不動産会社を比較しましょう。その中から、自分にとって最も良い提案をしてくれる会社を選定することが納得のいく売却へとつながります。

⑤「査定額の高さだけで不動産会社を決める」

机上査定や実査定に限らず、媒介契約を取得したいがために相場よりも高い査定額を出す不動産会社もあります。査定額の高さで不動産会社を選んでしまうと、なかなか売れず、結局相場まで金額を落として販売することにもなるので気を付けましょう。

⑥「ローン残債を確認しない」

売却時にはローン残債を必ず確認しましょう。住宅ローンを組んで購入した家には「抵当権」が設定されているため、自由に売却することができません。抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があり、基本的には売却時に住宅ローンの残債を一括払いできる場合のみ売却が可能となります。

⑦「ローンを組んでいる金融機関に連絡せずに売り出す」

住宅ローンを借り入れしている場合は事前に銀行にも連絡し、売却が成立したらローンを一括返済する内容を伝えて手続きを進めましょう。抵当権抹消登記に必要な書類は、準備するのに2週間～1カ月程度かかるため、遅くても「媒介契約前」には連絡しましょう。

⑧「媒介契約を適当に決める」

売却の媒介契約には大きく3種類ありますので、事前に特徴を把握しておきましょう。もし迷ったら早めに不動産会社へ相談することがおすすめです。

一般契約	・自己発見取引^※：できる・依頼できる会社の数：複数・依頼主への報告義務：なし・指定流通機構（レインズ）への登録：不要
専任契約	・自己発見取引^※：できる・依頼できる会社の数：1社のみ・依頼主への報告義務：2週間に1回以上・指定流通機構（レインズ）への登録：必要
専属専任契約	・自己発見取引^※：できない・依頼できる会社の数：1社のみ・依頼主への報告義務：1週間に1回以上・指定流通機構（レインズ）への登録：必要

※自己発見取引とは、不動産売却において売主が自分で買主を見つけてきて、売主・買主の個人間で取引することです。

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家の売却でやってはいけないこと≪活動中≫

⑨「相場から外れた販売価格で売り出す」
買い主も相場の坪単価を把握した上で物件探しをしています。そのため、相場から外れた金額で販売しても需要が集まらず、結局は相場の価格まで下げることになってしまいます。高く売りたい気持ちも分かりますが、適正価格での売却を重視しましょう。

⑩「販売価格をすぐに変更する」
なかなか売れないからと言ってすぐに販売価格を変更するのはおすすめできません。まずは売れない原因をきちんと把握しましょう。たとえば、不動産会社の売却活動が不十分の場合、価格がどれだけ魅力的でも売却できる可能性は低いままです。依頼する会社を変更したり、建物・外構部の清掃、物件情報に掲載する情報を充実させたりと、値下げ以外の改善点を見つけましょう。

⑪「値段・条件交渉に応じない」
売り主に希望の売却価格があるように、買い主にも希望の購入価格があります。そのため、値段や条件交渉にはできる限り応じましょう。もちろん、理不尽な値下げや条件は拒否すべきですが、引渡し時期や多少の値引きに応じることで、早期での売却成立が可能になります。

⑫「不動産会社に任せきりにする」
売却活動では不動産会社とのコミュニケーションが重要です。売り出し当初は問い合わせが多かったものの、次第に少なくなってしまうこともよくあります。定期的に不動産会社と連絡を取り、進捗状況を確認し、反響が思わしくなければ、販促物や価格などの見直しをしていきましょう。

⑬「売却に不利な情報を隠す」
どんな物件にもメリット・デメリットはあります。売り出す時には、デメリットになる情報も開示しましょう。後々トラブルになった際、「なぜ事前に教えてくれなかった」のだと、信用問題や、最悪の場合裁判にもなりかねません。正直な受け答えを意識しましょう。

⑭「内覧対応の手を抜く」
購入を検討する方が内覧をする際には、誠実な対応を心がけましょう。たとえば、案内前に清掃や片付けをしたり、質問への受け答えには正直に答えるなど、小さなことですが実施することで、心象が良くなり物件に対する信頼も高まります。
家の売却でやってはいけないこと≪契約・引渡し後≫

⑮「個人の都合で契約を破棄する」
売り主都合による契約破棄は、手付金の２倍の金額を支払うことになるのが一般的です。また、買い主も、契約後は引渡しに向けての準備を進めていきます。相手にも多大な迷惑がかかるため、どうしても避けられない理由が無い限り、契約破棄が発生しないよう事前に準備をしましょう。

⑯「契約書の内容を確認しない」
契約書に使われている言葉は法律用語のため、一見難しく見えてしまいます。しかし、難しいことは書かれていません。法律が関係したり、内容が複雑な項目については担当者に確認しましょう。万が一契約後にトラブルが発生した場合は契約書に基づいて処理されます。「この場合はどうなるのか？」と具体的なトラブルのケースも想定しながら契約書を確認しましょう。

⑰「売却手続き完了後もつなぎローンに依存する」
基本的に売却時には、住宅ローンを完済させることが一般的です。しかし、難しい場合はつなぎローンを活用する手段もあります。つなぎローンとは、購入物件の代金支払いが売却物件の代金受領よりも先に来てしまった場合に、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資になりますが、金利や事務手数料が高いだけでなく、融資期間が１カ月～１年と短く、さらに期間内に支払ができない場合は遅延損害金が年利14％程度で発生してしまいます。

⑱「引渡し日になっても退去の準備を終えていない」
契約で定めた引渡し日までに退去ができないと、契約違反になり違約金などを請求される恐れがあります。引っ越しや不用品の処分などは計画的に進め、必ず引渡し日を守るようにしましょう。

⑲「勝手に残置物を放置する」
たとえ「現状渡し」が引渡条件でも、残置物を放置したまま引渡しはできません。特約に残置物について明記されている場合を除き、売り主が片付けてから引渡すのが一般的です。トラブルの原因にもなるので、荷物や遺品が多い家を売る時は、契約前に残置物の扱いを決めておきましょう。

⑳「確定申告をしない」
売却をしたら、必ず年度末に確定申告をしましょう。確定申告が不要なケース（利益が出ていないなど）もありますが、特別控除や減税などの制度を利用できず損をしてしまうかもしれません。また、譲渡所得が発生した場合、確定申告しないと脱税とみなされてしまうので注意しましょう。
まとめ

今回のコラムでは、売却時に「やってはいけないこと」をご紹介いたしました。事前に把握しておくことで、金銭面で損をすることやトラブルに巻き込まるれることを防ぐことができます。売却の査定額だけでなく、進め方も同時に検討していきましょう。

ハウスボカンでは査定額の算出だけでなく、「売却の進め方」から「疑問点へのお答え」まで幅広くご相談を承っております。すぐに売却をしたい！という方だけではなく、将来的に売却を検討されている方も、是非お気軽にお問い合わせください。

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