不動産売却の確定申告完全ガイド｜不要なケース・手続き・税率・書類・節税特例まで丸わかり

「売却したい。でも手続きとか大変そう…」とお困りの皆さん。
売却したら”終わり”ではありません。売却後に確定申告が必要な場合があることをご存じですか？
今回のコラムでは、確定申告が必要な場合と不要な場合について詳しく解説します。

• 不動産売却時に必要な確定申告とは

  

  確定申告が【必要】になるケース

  不動産を売却して、譲渡所得が発生した場合には確定申告が必要です。
  譲渡所得とは、不動産を売却して得た金額のことで、売却した際に残った金額の譲渡価格から諸費用を引いて算出します。
  
  詳しくは、この後の譲渡所得の計算方法にてご説明します。

  
  

  確定申告が【不要】になるケース

  以下のいずれかに当てはまる場合は、原則として確定申告は不要です。
  
  

  ・譲渡所得額が0円またはマイナスの場合
  ・特別控除を引く前の金額が0円またはマイナスの場合
  ・譲渡所得と他の所得の合計が20万円以下の場合
  ・年末調整を受けている給与所得者の場合

  
  しかし上記に該当して申告が不要な方でも、特例や控除を受ける場合は確定申告が必要となるため注意しましょう。
  
  
  

  確定申告をしないとどうなる？【ペナルティと対処法】

  万が一、期限内に確定申告を忘れてしまった場合も気づいた段階でなるべく早く申告することで、期限後申告として扱われますが、別途延滞税や無申告加算税が発生します。
  また、加算される税額は期限後申告をしたか、税務署に指摘された後かで変わります。
  
  [延滞税]
  

  期限の翌日から2ヶ月以内：年7.3%もしくは特例基準割合＋1％の安い方
  期限の翌日から2ヶ月超：年14.6%もしくは特例基準割合＋7.3％の安い方

  
  
  ①調査が来る前に自己申告した場合
  

  税務署から調査の連絡が来る前に、期限後申告をした場合は納付税額に5%.が加算されます。

  
  ②調査連絡後に申告した場合
  

  税務署から調査連絡後に申告した場合は納付税額に10％が加算されます。
  しかし、納付税額が多い場合は10%~25%と、さらに加算率が上がります。令和6年1月1日以後に法定申告期限が到来するもの（令和5年分以降）については、下記税率となります。

  
  さらに、過去2年以内に無申告加算税や重加算税を受けたことがある場合は、追加で10％上乗せされます。

  
  ③調査を受けた後や税務署から指摘されてから申告した場合
  

  調査を受けた後や指摘された後に申告した場合は、納付税額に15％加算されます。
  そして、②と同じく納付税額が多い場合には15%~30%と、さらに加算率が上がります。

  
  さらに、過去5年以内に無申告加算税や重加算税を受けたことがある場合は、追加で10％上乗せされます。
  
  ただし、下記条件に該当する場合は無申告加算税がかからない特例があります。
  
  

  ・期限から1か月以内に自分から申告している
  ・「期限内に申告するつもりだった」と認められる事情がある
  ・税金を全額きちんと納付している
  ・過去5年以内に無申告加算税・重加算税を受けていない

• 確定申告の全体の流れとスケジュール

  

  原則、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得について、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、所得税を納付する必要があります。
  申告方法は、3パターンあります。
  
  ①e-Tax
  

  国税庁ホームページでの「確定申告書等作成コーナー」にて、確定申告書や収支内訳書、青色申告決算書などを自動で作成し、e-Taxにて提出できます。スマートフォンやパソコンをお持ちの方におすすめです。

  
  ②郵送または信書便により、所轄税務署や業務センターに送付
  
  ③所轄税務署の受付に提出
  

  初めての確定申告で不安な方は、窓口に出向くことでその場で書類の不備もチェックしてもらえるので安心ですが、期限日直前になると大変混み合うため注意が必要です。

  
  
  

  確定申告に必要な書類一覧

  
  ＜全員が必要な書類＞
  ・確定申告書
  ・譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
  ・売却契約書の写し
  ・仲介手数料などの領収書
  ・登記簿謄本（土地と建物それぞれ）
  
  ＜特例を利用する場合に必要な追加書類>
  ・戸籍の附票の写し　
  

  ※住民票住所と物件住所が違う場合

  ・売却した住宅の登記事項証明書
  ・譲渡損失の明細書
  ・譲渡損失の計算書
  ・買い換えた家の登記事項証明書・契約書
  ・住宅ローン残高証明書
  

  ※住宅ローン控除を金融機関経由で申請している場合は不要

• 譲渡所得（売却益）の計算方法

  

  譲渡所得税は下記計算式で算出できます。
  では、3STEPに分けてご説明します。
  
  

  譲渡価格×税率＝譲渡所得税

  
  
  STEP1：譲渡所得を計算する
  

  この譲渡所得がそのまま手に入るわけではなく、この譲渡所得から、過去に売却物件を購入した際にかかった費用である取得費用(※1)と、今回売却する時にかかった費用である譲渡費用(※2)を引いた金額が譲渡所得となります。
  

  ※1：土地・建物の購入代金や建築代金、購入時の税金、仲介手数料、設備費・改良費など
  ※2：仲介手数料、印紙税、借家人に支払った立退料、建物解体費など

  
  
  STEP2：所有期間を確認し、税率を調べる
  譲渡所得税額の算出に用いる税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
  また、所有期間5年以下の場合を「短期譲渡所得」、所有期間5年超の場合を「長期譲渡所得」といいます。
  
  

  	期間	居住用	非居住用
  短期譲渡所得	5年以下	39.63%	39.63%
  長期譲渡所得	5年超	20.315％	20.315％
  	10年超	①譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21% ②譲渡所得6,000万円超の部分：20.315%	20.315％

  
  
  STEP3：税額を計算する
  

  そして、この譲渡価格と税率をもとに譲渡所得税額を計算します。
  
  （例）所有期間が6年の場合(長期譲渡所得)
  売却価格：6,000万円　
  取得費用：2,000万円　
  譲渡費用：200万円
  土地の所有期間：6年
  特別控除：3,000万円の特別控除
  
  6,000万円−（2000万円＋200万円）＝3,800万円（譲渡所得）
  3,800万円−3,000万円＝800万円（特別控除後）
  800×20.315%＝162万5,200円

  
  
  つまりこの場合、162万5,200円が譲渡所得税額となります。

• 不動産売却で使える節税特例・控除

  

  ◎マイホームを売った時の「3,000万円特別控除」

  マイホームを売却した際生じた利益は、譲渡所得と呼ばれます。
  この「3,000万円特別控除」は譲渡所得が3,000万円までは税金がかからないというものです。
  特例を利用した場合の計算式は下記になります。

  
  

  (譲渡所得-3,000万円)×税率＝税額

  
  

  ただし、住み替えの場合の住宅ローン控除との併用はできません。
  どちらを利用した方が良いのかは、売却や購入の条件によって異なるため、事前に不動産会社や税理士に相談しするのがおすすめです。

  
  
  

  ◎軽減税率の特例

  マイホームを売却して、下記5つすべての要件に当てはまる場合、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する特例を受けることができます。

  
  

  1.物件が自分が住んでいた家またはその敷地内であること
  2.10年以上所有していること(売却した年の1月1日時点)
  3.他の特例を併用していないこと　※ただし、3,000万円特別控除は併用できます。
  4.過去2年間にこの特例を使っていないこと
  5.身内への売却でないこと

  
  
  そして、軽減税率は6,000万円を基準に、下記計算方法で算出されます。
  

  課税長期譲渡所得金額	税額
  6,000万円以下	課税譲渡所得金額×10%
  6,000万円超	(課税譲渡所得金額−6,000万円)×15％＋600万円

  
  
  

  ◎損益通算・繰越控除

  正しくは「居住用財産を譲渡した場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれ、売却をしても住宅ローンが残っている場合に適用できる特例です。
  
  売却時に発生した損失を給与取得や事業所得などと相殺でき、それでも引ききれない損失は翌年以降3年間繰り越して控除することが可能です。ただし、この特例を適用するためには、下記条件に当てはまる必要があります。

  
  

  [売却した家の条件]
  ・売った家や土地が自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）であること
  ・日本国内にある不動産であること
  ・5年以上所有していること（譲渡した年の1月1日現在）
  ・住宅ローンが残っていること（償還期間10年以上のもの）
  ・売却価格よりも住宅ローン残高が多いこと（オーバーローン状態）
  
  [売却先の条件]
  ・売却相手が親子や夫婦などの特別な関係者ではないこと。

  
  
  

  その他、売却した年の合計所得金額が3,000万円以下であることや、過去2年間に「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などを受けていないことが条件にあります。

  
  
  

  まとめ

  ここまで、不動産売却時の譲渡所得や確定申告についてご説明しました。売却価格や経費の内容によって、確定申告が【必要な場合】と【不要な場合】があることがお分かりいただけたかと思います。
  
  確定申告は初めての方にとって分かりづらい手続きですが、期限内に行うことで余計な税金やペナルティを防ぐことができます。
  売却を検討されている方は、早めに準備を進めておくと安心です。
  
  ハウスボカンでは、不動産の売却や買取のご提案はもちろん、確定申告に関する手続きの流れや必要書類についても、不動産のプロが分かりやすくサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。

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