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投稿日:2026年01月24日
最終更新日:2026年01月17日
親から相続した土地や実家。
「いつか使うかもしれない」「まだ気持ちの整理がつかない」と、そのままにしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続した不動産について調べていると、「3年以内に売却した方がいい」という言葉を目にすることがあります。
実はこの“3年”には、税金面で大きな意味があり、知らずに過ぎてしまうと数百万円単位で損をしてしまうケースも少なくありません。
今回のコラムでは、3年以内に売却をした方が良いと言われる理由や税金を大きく抑えられる2つの特例、売却時の注意点について解説します。
相続した土地をどうするか悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。
土地を相続すると、「相続税」が発生し、所有している間は毎年「固定資産税・都市計画税」がかかります。
さらに、これらとは別に土地を売却して利益が出たときにかかるのが「譲渡所得税（所得税・住民税）」です。
譲渡所得（利益） ＝ 譲渡価格 －（取得費(※1) ＋ 譲渡費用(※2)）
※1： 亡くなった方がその土地を買った時の代金や手数料
※2：今回の売却のために支払った仲介手数料や測量費など
相続した土地を売却する場合、最大のネックになるのが「税金」です。 先祖代々の土地などで、いくらで買ったか不明な場合、売却価格のわずか5％しか取得費として認められないルールがあります。
例えば、3,000万円で売れた土地の取得費が不明だと、2,850万円が利益と見なされ、多額の税金がかかってしまいます。
しかし相続から3年以内に売却することで、税金を大幅に減額できる「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」の2つの特例措置があります。
「3年以内」というのはあくまで目安です。 実は、この2つの特例措置は期限や対象者のルールがそれぞれ異なります。特に期限については、取得費加算は相続開始から3年10か月以内、3,000万円控除は相続開始から3年目の年末までと、決まりが異なるので注意しましょう。
期限を1日でも過ぎると特例は使えなくなりますので、それぞれの違いを詳しく見ていきましょう。
相続によって取得した土地を一定期間内に譲渡した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。「相続した時に税金を払い、売る時にもまた税金を払う」という二重の負担を軽減するために設けられた制度です。
この特例は、以下の2つの条件を満たす人が対象です。
・相続税を実際に支払った人（納税額が0円の人は対象外）
・相続開始から3年10ヶ月以内に売却した人
1.相続や遺贈により財産を取得した者であること。
2.その財産を取得した人が相続税を支払っていること
3.その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
（参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」より引用）
取得費に加算できる相続税額は下記計算式で算出することができます。
取得費に加算できる相続税額＝支払った相続税額×今回売った財産の相続税評価額/あなたが相続した財産の総額
では、下記のケースでシミュレーションしてみましょう。
〈計算方法〉
支払った相続税額：500万円
譲渡益：2,000万円
相続した財産の合計：1億円
今回売却した土地の評価額：2000万円
500万円×(2000万円/1億円)＝100万円
この100万円を譲渡所得計算する際の取得費として加算できます。
相続した土地を一定期間内に売却し、要件に該当した場合、最高3,000万円までを控除することができる特例です。
①昭和56年5月31日以前（旧耐震）の建物であること
いわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。 旧耐震の建物は、大きな地震が発生した場合に倒壊する危険性があります。"危険な空き家を減らす"という国の目的があるため、古い建物ほど優遇される仕組みになっています。
②亡くなった方が一人暮らしだったこと（被相続人の居住要件）
原則、被相続人が一人で住んでいた家が対象です。相続開始の直前までに、被相続人以外に居住している人がいた場合は対象外となるので注意が必要です。
※要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合などは、特例の対象になる例外規定もあります。
建物を解体して土地として売却する場合、誰がいつ解体するかによってルールが異なります。
【自分で解体してから売る場合(解体更地渡し)】
売主が費用を負担して解体し、更地にしてから引き渡す方法です。
原則、解体から引渡しまでの間は、駐車場として貸したり資材置き場として使用することは禁止されています。
【家付きで売却し、買主側が解体する場合(買主負担)】
現状のまま引き渡し、買った人が後から解体する方法です。
売却して引渡した翌年2月15日までに買主側が更地にする必要があります。万が一、買主側が期限を守れなかった場合、売主側に多額の税金がかかります。
トラブルを防ぐため、 売買契約書に「買主は〇月〇日までに解体を完了すること」といった特約事項を盛り込みましょう。
原則として併用はできません。
自分の場合どちらを選ぶとお得になるのかよく考えると良いでしょう。
その判断基準は「差し引ける金額の大きさ(控除額)」にあります。
取得費加算は支払った相続税によって金額が変わり、多ければ多い程控除額も大きくなります。従って、数億円単位の相続税を支払った人やマンション、築浅の家などの加算できる取得費が3,000万円を超える人は取得費加算が有利となります。
一般的な相続において、計算だけで「3,000万円」もの経費を作るのは非常に困難です。そのため、適用条件（昭和56年5月31日以前の建築、耐震改修または更地渡しなど）さえクリアできるのであれば、一律で最大3,000万円を引けるこの特例の方が、圧倒的に節税効果が高くなります。
相続してから3年を超えて売却した場合、ご紹介した2つの特例が一切適用できません。
本来0円で済んだはずの税金が、1日でも期限をすぎると数百万円の支払いに変わってしまう恐れがあるので注意しましょう。
相続後売却しない場合、税金や維持費がかかり続けます。毎年の固定資産税や場所によっては都市計画税、修繕費などが必要になるため、活用予定のない物件は早めに売却することをおすすめします。
行政から「特定空き家」と指定されると厳しいペナルティが科せられます。
◎特定空き家とは
建物の破損や老朽化によって保安上危険となる恐れのある状態の建物や、匂いや汚れなど衛生上有害な状態の建物などが指定されます。
◎指定されるとどうなる？
自治体によって助言や指導が行われますが、それでもなお放置した場合、勧告を受けます。勧告を受けると、住宅特例の適用外となり、固定資産税の負担が大きくなります。状況によっては「空き家の3,000万円特別控除」も適用できなくなる可能性があるので、注意が必要です。
通常、「住宅用地の特例」が適用されると固定資産税が⅙に安くなっていますが、勧告を受ける事で特例が適用されなくなるため、最大6倍の金額になるというものです。
被相続人の名義のまま売却することができないため、相続登記が必要です。まずは法務局で詳細な情報を調べ、必要な書類を準備して申請する必要があります。この手続きは書類準備から受理完了まで早くて1~2週間、長いと1~2ヶ月程度かかる場合があります。
売却を始めてから、「実は適用外で多額の税金がかかってしまった」ということがないように、売却をする前に予め特例が適用されるかチェックしておきましょう。
「何から手をつければいいか分からない」「税金のことも登記のことも不安」という方は、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。 相続実績のある不動産会社であれば、売却活動だけでなく、いつまでに何をすべきかのスケジュール管理や、信頼できる司法書士・税理士の紹介も行ってくれます。
今回は相続による不動産売却についてお話ししましたがいかがでしたでしょうか。
相続した土地や実家は、思い出の詰まった大切な資産です。一方で、放置してしまうと固定資産税や維持費がかさむだけでなく、売却のタイミングによっては税金の負担が大きくなるケースもあります。
ご売却を検討されている場合は、まず不動産会社へ査定を依頼するのがおすすめです。期限が来てから後悔しないためにも、早めにプロの話を聞いておくことが大切です。
相続でお悩みの方は、ぜひお気軽にハウスボカンにご相談ください。
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