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投稿日:2026年02月28日
土地探しの際、よく見かけるのが「用途地域」です。
用途地域とは、その土地にどのような建物が建てられるのかを定めたルールのひとつです。
なかでも第二種中高層住居専用地域は、中層マンションに加え、スーパーなどの利便施設も建築可能な「暮らしやすい」用途地域です。しかし、中高層の建物が許可されている分、将来的に「日当たりが悪くなった」「想像よりも周辺が騒がしい」といった後悔につながることもあります。
本コラムでは、第二種中高層住居専用地域の特徴や、住むうえでのメリット・デメリット、購入時に知っておきたい注意点をわかりやすく解説します。 購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、土地選びの基礎知識を一緒に確認していきましょう。
第二種中高層住居専用地域とは、主にマンションなどの中高層住宅の立地を想定し、良好な住居環境を保護するために定められた用途地域です。
3階建て以上の集合住宅が建ち並ぶことが多く、住宅街でありながら、生活利便施設も適度に揃うため、住宅地としての落ち着きと暮らしやすさを両立したエリアといえます。
この用途地域は、駅徒歩圏や幹線道路周辺など、交通の利便性がある場所に指定されることが多い地域です。駅前の商業地域のようなにぎやかさはなく、住宅地としての落ち着きも保ちやすいのが特徴です。
また、中高層住宅の建築が可能で、床面積1,500㎡以下の店舗や事務所も認められています。そのため、次のような街並みになりやすい傾向があります。
・集合住宅と戸建住宅が並ぶ住宅地
・徒歩圏にスーパーやコンビニがある
・幹線道路沿いにクリニックや飲食店がある
＊建築可能な主な建物
第二種中高層住居専用地域では、生活に必要な施設の多くが建築可能です。
| 住宅 | 戸建て、マンション、寄宿舎など |
|---|---|
| 店舗 | スーパー、コンビニ、薬局など （2階以下かつ床面積1,500㎡以下） |
| 飲食店 | カフェ、レストランなど （2階以下かつ床面積1,500㎡以下） |
| 事務所 | オフィスの入ったビルなど （床面積1,500㎡以下） |
| その他 | 病院、学校、図書館、老人ホーム、駐車場、ガソリンスタンドなど |
※自治体の条例により、用途や規模に追加制限が設けられている場合があります。
良好な住環境を守るため、騒音や悪臭、風紀の乱れにつながるおそれのある施設の建築は制限されています。
| 大規模商業施設 | デパートやショッピングモールなど |
|---|---|
| 遊戯施設 | カラオケボックス、パチンコ店、麻雀店、ゲームセンター |
| 宿泊施設 | ホテル、旅館 |
| 産業施設 | 工場、倉庫（規模によるが原則不可）、自動車教習所 |
第二種中高層住居専用地域では、中高層住宅の建築が想定されていますが、「何階まで建てられるか」は一律で決まっているわけではありません。
建物の高さは用途地域だけで決まるわけではなく、容積率・高度地区・日影規制・斜線制限などの条件によって変わります。
そのため、実際に何階建てまで建築できるのかは、自治体ごとの規制や敷地条件を確認する必要があります。
第二種中高層住居専用地域は、名前が似ている「第一種中高層住居専用地域」や「第一種住居地域」と混同されやすい用途地域です。それぞれの違いを整理してみましょう。
| 地域名 | 特徴・違い |
|---|---|
| 第一種中高層住居専用地域 | 第二種より制限が厳しい 店舗や飲食店は「床面積500㎡以下」に限られるため、コンビニや小規模店舗が中心 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 店舗・事務所が「1,500㎡以下」までOK 中規模スーパーやオフィスビルも建つため、より利便性が高い |
| 第一種住居地域 | 第二種より制限が緩い 「3,000㎡」までの店舗や、ホテル・旅館も建築可能 |
第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域よりも利便性が高く、第一種住居地域ほど商業施設が多くないため、住環境とのバランスが取れたエリアです。
買い物の利便性が高い
徒歩圏にスーパーやドラッグストアがあるケースが多く、日常の買い物が非常に楽になります。
「夕飯の買い出しに車を出さなくて済む」「急な買い物もすぐに行ける」という点は、忙しい共働き世帯や子育て世帯にとって大きな魅力です。
将来の資産価値が維持しやすい
戸建てだけでなくマンション用地や店舗用地としても需要があります。
土地の利用用途が広いため、将来もし売却することになった場合でも、買い手がつきやすく、資産価値が極端に下がりにくい傾向にあります。
治安と賑わいのバランスが良い
店舗や人通りがある程度あるため、夜道が極端に暗くなることが少なく、防犯面での安心感があります。
一方で、パチンコ店や風俗店などの遊戯施設は禁止されているため、繁華街のような騒がしさや治安の悪化リスクは低く抑えられています。
日当たり・眺望の変化
今は日当たりが良くても、将来的に隣の空き地や駐車場にマンションが建つリスクがあります。特に南側に広い土地や古い大きな家がある場合は、将来的な再開発の可能性を念頭に置いておきましょう。
店舗からの音や臭い
飲食店やスーパーの建築が可能なため、場所によっては以下の影響を受ける可能性があります。
・飲食店の換気扇からの料理の臭い
・スーパーの搬入トラックの音（早朝・深夜）
・店舗利用者の話し声や車のドアの開閉音
交通量の多さ
便利な施設がある分、それだけ人や車の出入りも多くなります。家の前の道路が抜け道になっていないか、店舗の駐車場への入り口付近ではないかなど、現地確認をしっかりとしておきましょう。
ここまでの特徴を踏まえると、第二種中高層住居専用地域は、次のような方におすすめのエリアです。
◎利便性と静けさを両立したい人
買い物は近くで済ませたいが、繁華街の騒音は避けたい方。
◎資産価値を気にする人
将来的な売却や、土地を賃貸に出す可能性も視野に入れている方。
◎子育て・共働き世帯
通勤の便が良く、学校や塾、スーパーが近くにある環境を求める方。
△絶対的な静寂を求める人
車の音や人の気配が気になる方は、第一種低層住居専用地域の方がおすすめです。
△日当たりと景観を永続的に確保したい人
周囲に高い建物が建つリスクがあるため、日当たりを重視する場合は、第二種中高層住居専用地域を避けたほうが無難です。
最後に、このエリアで土地や住宅を購入する際に、確認しておくべきポイントをまとめました。
❶時間帯を変えて訪問
昼間は静かでも、夕方のスーパー周辺は混雑したり、夜間は店舗の看板が眩しかったりすることがあります。
❷周辺の「広い土地」を確認
周辺に広い空き地がある場合、将来マンションや店舗になる可能性が高い場所です。
❸高さ制限・日影規制を確認する
自分の家の日当たりを守るためのルール（日影規制）がどう設定されているか、不動産会社に確認しましょう。
❹将来の開発計画の有無
自治体の都市計画課などで、前面道路の拡張計画や周辺の開発予定がないかを聞いておくと安心です。
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こんな土地には注意して！土地探しで気を付けたい3つのポイント
第二種中高層住居専用地域は、ほどよい賑わいと落ち着いた住環境を併せ持つ、バランスの取れたエリアです。用途地域は少し難しく感じるかもしれませんが、事前に知っておくだけで、土地選びの失敗リスクを大きく減らすことができます。
「この土地の隣には、何か建つ可能性があるのか？」
「自分たちのライフスタイルに本当に合っているエリアなのか？」
そんな疑問があれば、お気軽にご相談ください。
愛知県内の土地情報を多数取り扱う当社では、用途地域の見方や注意点もわかりやすくご説明しています。物件探しから資金計画まで、初めての方でも安心して進められるよう丁寧にサポートいたします。
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