不動産売却で消費税はかかる？課税対象となる場合・ならない場合について解説！

投稿日:2024年04月05日

不動産売却

普段の生活でもなじみのある消費税。

実は不動産売却でも消費税がかかるケースがあることを知っていましたか？

今回は不動産売却において消費税がかかる場合とかからない場合について詳しくご説明します。是非最後までご覧ください。

不動産売却でかかる消費税とは？

前提として下記4つの要件を満たす取引の場合、課税の対象となります。

・国内における取引であること
・「事業者」が事業として行うものであること
・対価を得て行われるものであること
・資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供であること

では、上記を理解した上で消費税の課税対象となるケースについてご説明します。

《消費税の対象となるケース》
①事業用不動産
事業用不動産は建物部分にのみ消費税の課税対象となります。投資用物件や賃貸用物件などの対価を得て行われるものについても消費税が課税されます。

②仲介手数料
仲介手数料は事業者である不動産会社が売買の仲介、つまりサービスを提供したことによる成功報酬として対価を得ているため、消費税の課税対象となります。仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で決められている区分ごとに計算されます。

不動産の売却価格	仲介手数料の上限額
「200万円以下」の部分	売却価格の5％＋消費税
「200万円超え　400万円以下」の部分	売却価格の4％＋消費税
「400万円超え」の部分	売却価格の3％＋消費税

③その他諸費用にかかる消費税
住宅ローン一括返済手数料や司法書士の依頼費用も消費税の課税対象となります。
住宅ローンが残っている場合、売却前に完済する必要がある為、利用している金融機関に対して支払う、一括返済手数料に消費税がかかります。
また、登記手続きを行う際に司法書士に登記依頼をする場合の手数料に対しても消費税が課税されます。

不動産売却に消費税がかからない場合

❶土地
土地はどのような場合でも消費税はかかりません。
消費税は、商品の販売やサービス等の”消費するもの”にかかる税金です。土地は消費されるものではなく、”資本の移転”と判断されるため、個人用不動産や事業用不動産関係なく非課税となります。

❷個人の不動産を売却する
個人の不動産を売却する場合は基本的に消費税はかかりません。
例えば、一般的な会社で働く家族が住む戸建の売却やマンションの売却等の居住を目的とした売却は非課税となります。

しかし、個人が所有していたとしても投資用物件や賃貸物件の売却については消費税の課税対象となりますので注意が必要です。
さらに、下記の場合についても消費税が課税されますのでご注意ください。

　個人用不動産で消費税課税対象　
・前々年の課税売上が1,000万円を超えていた場合
・前年の1月∼6月の間に課税売上が1,000万円を超えていた、かつ給料支払額が1,000万円を超えていた場合
不動産売却時の消費税の計算方法

では消費税の課税対象となる場合、どのような計算方法で算出できるのでしょうか。消費税の計算方法についてご説明します。
計算方法は大きく分けて2パターンあります。

一つ目は、土地と建物が区分されているパターンです。
先ほどご説明したとおり、土地は消費してなくなるものではないため消費税はかかりません。よって、建物部分にのみ消費税が課税されます。

〈計算方法〉売却価格÷1.1×0.1
（例）売却価格3500万円（内訳:土地価格1500万円＋建物価格2000万円）÷1.1×0.1＝181万円

二つ目は、土地と建物が明確に区分されていないパターンです。
通常、売却価格は売買契約書に記載されていますが、明確に区分されておらず契約書に記載がされていない場合、固定資産税評価額や相続税評価額をもとに算出されます。
評価額の算出は不動産会社が行いますので、算出された金額が合理的に正しいものであるか確認しましょう。
不動産売却時の消費税の納付方法

消費税課税対象者は確定申告が必要になります。
確定申告をしたうえで、下記方法で納付することが可能です。

・e-taxによる納付
・税務署の窓口
・コンビニエンスストア
・インターネットバンキング
・口座引き落とし

ただし、個人事業主で前年の消費税納付額が48万円を超えている場合や法人で前年事業年度の1年間の納付額が48万円を超えている場合は”中間申告”および”中間納付”が必要です。
中間申告回数や中間納付額は前年の納付額によって異なります。前年の納付額を確認し、漏れのないように注意しましょう。
詳しくは上記表をご覧ください。

まとめ

今回のコラムでは不動産売却にかかる消費税についてご説明しましたがいかがでしたでしょうか。
売却をするにあたって、消費税の他にも様々な税金がかかります。

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