2023年04月26日
調整区域の土地は売却がしづらいと聞いたことはありませんか？
不動産売却を進める中で悩む方も多いのが、調整区域の問題です。
実際に調整区域の土地は、購入や建築において様々な条件があり、一般的に売却するのが難しいと言われています。
しかし、調整区域だからと言って全ての土地で売却が難しいというわけではありません。
今回は売却が難しいと言われる理由も含め、調整区域でも売却がしやすい条件、売却するために必要なことをお伝えします。
そもそも土地には、都市計画法によって指定された市街化区域と調整区域があります。
市街化区域とは街を活性化するための地域で、住宅の建築や公共施設の整備などが積極的に行われます。
反対に調整区域は、市街化を抑制する地域です。
農地や緑地の保全が優先されるため、住宅や商業施設などの建築は原則認められていません。
一般的に農業や林業などが行われている地域で、自然の豊かな田舎といったイメージです。
そのような自然が守られている地域に多くの建物が建ってしまうと、景観が崩れたり、住人からの苦情が入る恐れもあります。
そこで、それぞれの環境を保護するために調整区域では市街化を抑制しているのです。
・基本的に住宅の建築ができない
前述した通り、調整区域では基本的に建物を建てることが難しいエリアとなります。
建築不可となると、資材置き場や農地等で検討していない限り、需要がかなり低くなってしまいます。
また建てられても条件や制限がある場合も多く、調整区域の土地というだけで検討から外す人もいるようです。
・住宅ローンが通りづらい
建築不可の土地だと、住宅ローンの対象外としている金融機関がほとんどです。
また市街化区域に比べて土地の担保評価が低く、融資を取り扱っていても審査が厳しくなることが多くなっています。
ローンが組めないと現金一括で購入するしかないため、そもそも購入できる人が少なくなってしまうのです。
※担保評価:金融機関が担保としている物件を差し押さえる際、住宅ローン分のお金を取り返せるか評価したもの
・インフラが整備されていない
調整区域は、もともと人が暮らすことを想定していないエリアです。
そのため建物が建っていない土地の場合、電気・水道・ガスといったインフラが整っていないことが多くあります。
土地の状況によってはインフラ整備に200万円程度の高額な費用がかかる可能性もあります。
・開発許可を得て建築した不動産が建っている
過去に開発許可を得ている土地であれば、同規模・同用途の建物なら許可を取得せずに建築や建て替えをすることができます。
建築が難しい土地だと活用の用途が限られますが、建築可能な土地であれば需要が高い住宅用地として売却することが可能です。
※開発許可:宅地造成等を行う際に必要とされる許可
・開発許可が得られる可能性のある土地
建物が建っていない土地でも、開発許可を得られる土地は価値があります。
開発許可される開発行為については都市計画法第34条にまとめられています。
各市町村でより厳しい制限を行なっている可能性もあるため、調査を行う際は市町村の役所で確認するといいでしょう。
【売却するために必要なこと】
・用途を変えて売却する
売却を考えている土地が農地だと、購入できる人は農家、もしくは一定の要件を満たした新規就農者だけに限られます。つまり、農地のまま売却すると購入希望者が少なく、買い手が見つかりにくくなってしまうのです。
そのため、建物を建てて土地活用できるようにするには、農地から宅地への転用が必要です。調整区域の農地転用は、農地法第4条と第5条の規定により、県知事（4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣）の許可を要します。
ただし、調整区域の農地は簡単に宅地に転用できるわけではないため、専門家の手を借りるのがおすすめです。
今回は調整区域の売却についてお伝えしました。
売却しづらい理由はあるものの、場合によっては市街化区域の土地と同じような金額で売却できることもあります。
売却を検討している土地が売れるのかどうか悩んでいる方は、是非一度弊社にお話をお聞かせください。
「建物は建てられるのか」、「開発許可は受けられるのか」、「農地転用はどうすればいいか」などといったお悩みについて、担当者よりご資産に合わせた詳しい説明をさせていただきます。
売却はまだ先、まずは情報収集をしているだけ、という方でもお気軽にご相談ください。
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