2020年05月28日
急なリストラや病気、収入額の激減など思いがけない事情で住宅ローンの返済ができず、住宅ローンの支払いが滞った時、どうなるか皆様はご存知でしょうか。
滞納が続くと裁判所からの通知により、「競売」にかけられてしまい強制的に格安金額での売却と退去を命じられます。
そのような事態が起きる前に「任意売却」について知っておきましょう。
「競売」にかけられてしまう前に自ら債権者へ「任意売却」を申請し、認められると通常の売却と同等の方法で話を進めることが可能となります。
今お困りの方も、今はまだ困っていない方も、今後もし何かあった時の為にも、「任意売却とは何か」「どのように売却を進めるのか」など今回のコラムを参考にしていただければと思います。
債権者は住宅ローンの融資を認める際に、その購入した不動産に対し「抵当権」の設定をします。
これは、万が一住宅ローンの返済がされず、3ヵ月～6ヵ月の滞納が続く場合に、強制的に売却し売却金額の回収を行うためのものです。
この強制的な売却のことを「競売」といい、債権者から裁判所に手続きを行った後、オークション形式にて取引が行われます。
《デメリット》
■周囲の方に競売物件として周知される
裁判所やインターネットなどで公開されることや購入希望者や不動産会社が物件付近の調査をするため、ご近所の方に知られる可能性があります。
■格安で取引される
確実に早く売却するために、所有者に売出し金額の決定権がなく、ほとんどの物件が市場価格の6割程度からオークション形式で落札されます。
■売却後は一切手元にお金が残らない
売却金額は全て債権者に回収され、払いきれない残債も一括返済を求められる恐れがあります。
「競売」にかかるのを事前に防ぐ方法の一つが「任意売却」です。
任意売却とは住宅ローンの借入金が返済できなくなった場合に、「債権者」（融資を行った金融機関）の同意を得て売却する方法です。
自ら債権者に「任意売却」の申し出をし、これが認められることで通常の売却と同様に市場価格と同価格帯で売りに出すことが可能となります。
もちろん残債（住宅ローンの未支払い額）を全て支払うために、売却金額に自己資金を合わせて返済をするのがベストです。
しかしながら、売却金額を債権者に返済しても、残債金額に満たない場合があるかと思います。
その際でも交渉次第で一部の金額を手元に残し、債権者に残りの金額を払うことが可能となり、足りない金額分も分割で支払う権利が与えられます。
任意売却は債権者の同意が必要となりますが、債権者側もできる限りの金額を回収したいため任意売却を認める場合が多いです。
任意売却をするという決断は、もちろんいいことばかりではございません。
どうしても住宅ローンの残債が払いきれない場合に、迅速に動けるよう任意売却についてしっかりと知っておきましょう。
《メリット》
■売却する事情が周知されない
競売のように裁判所からの公開はなく通常の売却として売りに出されるため、周囲に事情が知れ渡りません。
■市場価格と同等の金額で売却できる
もちろん確実に売る為に相場より多少価格を下げた金額の提示を求められる可能性もありますが、相場価格を基に売り出すことが多いです。
■契約日や引渡日の希望を買主に主張できる
競売ではオークションの落札後即刻退去を命じられるが、任意売却は要望に応じて対応が可能となります。
■引越し費用の一部を売却代金から控除できる
債権者の同意の下、売却金額から引っ越し代などの一部の費用を手元に残して支払うことができます。
《デメリット》
■金融機関からの借り入れができなくなる
3か月以上の滞納をした場合、競売と同様に信用情報機関に登録される可能性があり、約7年間金融機関からの借入が出来なくなります。
■同意が必要
債権者の同意が必要で、残債と売却金額にあまりにも差額がある場合、任意売却を認めない可能性もあります。
また借入時に連帯保証人がいる場合、連帯保証人も同意する必要があります。
任意売却では豊富な知識を駆使し、早期売却かつ、住宅ローンを完済できる適切な価格での売出しが求められます。
限られた期間の中で、できる限り早く高く売却できるよう、依頼をする不動産会社をしっかりと見極めましょう。
誤った不動産会社に依頼してしまうと、売れずに時間だけが過ぎてしまい、諸費用だけ取られて競売にかけられてしまう悲惨な結果となります。
今お困りの方も、今後の支払いが不安な方も、まずはお気軽に弊社店舗までお越しください。
任意売却の経験がある不動産のプロがしっかりとご提案させていただきます。
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