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すまぐちくん

抵当権の付いた物件を売却する方法は?

2021年12月20日

抵当権の付いた物件を売却する方法は?

住宅を購入する際、金融機関と住宅ローンを組むのが一般的で、借入先となる金融機関によって購入対象となる不動産に抵当権が設定されます。
不動産を購入しても急な転勤や、住宅ローンの返済が厳しく抵当権付きの不動産を手放さなければならない時があるかもしれません。

今回はローン返済の途中で住宅や土地を売却したくなった場合、どうすれば良いのか、抵当権付き不動産の売却についのお話です。

  • 抵当権とは

    抵当権とは

    抵当権とは、金融機関などがお金を貸す際に、土地や建物などの不動産を借り入れの担保として確保するための権利のことをさします。
    住宅ローンの金額が契約時に決められ、その額を完済するまでは新たに住宅ローンを組めないことが特徴となります。
    ただし、年収によっては借り入れが可能な場合がございます。
    大きな額の資金を貸し出すことは、銀行や金融機関にとってリスクがあり、貸したお金が返ってこなかった場合、大きな損失を被ることになります。

    万が一、住宅ローンの返済が難しくなった際は、住宅ローンを貸し付けている金融機関がその抵当権がかけられた不動産を競売にかけ、住宅ローンの支払いに見立てることが出来るようになっているのです。

    基本的に抵当権が実行されるのは、住宅ローンの返済が出来なくなった時だけで、住宅ローンを滞りなく返済している限り抵当権が実行されることはありません。

  • 抵当権付き物件は売却できるのか

    抵当権付き物件は売却できるのか

    結論から言うと、抵当権が設定されていても不動産売却は可能です。
    抵当権付きの不動産であっても自由に売買出来ます。売ってはいけないという決まりはないので、売買すること自体に問題はありませんが、基本的には抵当権を抹消後の売却、もしくは売却と当時に抹消することが一般的です。
    実際に抵当権付きの不動産購入はリスクが大きく、なかなか購入を希望される方がいないのが現状です。なぜなら、売却した額が債務より少なく売主が抵当権を外すことができなかった場合、いつ競売にかけられるかわからない物件になるからです。
    また抵当権の付いた物件に融資をする、銀行や金融機関も基本的にはありません。
    そのため、スムーズに不動産を売却したい場合は、抵当権抹消について理解を深めておき、売却スケジュール、残債を完済する資金計画を立てることが大切です。

    そうは言っても、どうしても物件を手放さなければならない方もいるかと思います。
    そういった場合は任意売却という方法を用いることで、抵当権付きの不動産を売却することができます。
    任意売却とは、金融機関と話し合いを行い、抵当権を抹消してもらい第三者に売却していく方法です。
    しかし、任意売却にもデメリットはあります。まずは任意売却がどういうものなのか、理解しておくことをお勧めします。

  • 相続した家に抵当権がついていたら?

    相続した家に抵当権がついていたら?

    不動産を相続した際に「相続した物件に抵当権がついてた」なんて方もいるかと思います。
    抵当権は不動産を相続したことによって、消滅することはありません。
    つまり、相続した物件に抵当権がついていた場合、物件と一緒に抵当権が引き継がれるのです。
    また借金も相続の対象となるため、被相続人が借金をしていた場合は、その借金も相続されます。相続後に借金の返済が滞ってしまうと、不動産を競売にかけらてしまう可能性があります。
    実際に抵当権付き不動産を相続したとき、どうしたらいいのか見ていきましょう。

    ■相続した不動産の抵当権を抹消する
    まずは、借金を完済する必要があります。
    しかし、借金を完済したからといって自動で抵当権が消えるわけではありません。
    借金を完済後は抵当権の抹消手続きが必要になります。

    ■抵当権付き不動産も相続税がかかる
    抵当権付きの不動産は、消極財産(マイナスの財産)ということになりますが、消極財産も相続税の課税対象となります。
    抵当権がついているからと言って、不動産の評価に影響がないため、そのままの不動産額が課税対象として評価されます。
    また債務は、法律的に相続人全員で返済の義務を負うことになります。不動産を相続していない相続人まで、返済をしないといけないのです。
    そんなときは、銀行などの金融機関と話し合って、不動産を相続した人だけに返済義務を変更することも出来ます。

    ■相続放棄をする
    債務の額が相続財産よりも多額の場合は相続放棄することをお勧めします。
    相続放棄とは、被相続人の負債が多いなど、相続することでマイナスになってしまう時に相続を辞退することをいいます。
    相続放棄には「相続することを知った日から3か月以内」と期限が定められているため、注意が必要です。


    他にも「限定承認」するなどの方法がありますが、まずは抵当権にかかる借金がいくら残っているのか確認しましょう。確認したうえで不動産査定をすることで今後どのように動いたらいいのかが見えてくるかと思います。
    弊社でも無料で不動産査定をおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。

  • まとめ

    まとめ

    今回は抵当権付き不動産の売却について、簡単にお伝えいたしました。

    抵当権付き不動産を売却することは可能ですが、なかなか売れないのが現状です。
    借金を完済し、抵当権を抹消したうえで売却を進めていくことが理想ですが、難しい場合もあるかと思います。
    また抵当権付き不動産の相続人になったとき、相続することでマイナスになってしまう可能性もゼロではありません。
    そういった場合は、不動産のプロに相談していただくことをお勧めします!

    弊社では、無料で不動産査定や売却相談を承っております。
    まずは、お客様のご状況やご要望をお聞かせください。売却するべきかどうか、お客様に合わせて今後のご提案を致します。
    是非一度ご来店くださいませ。

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