確定測量って何？行う必要はあるの？

みなさんは売却予定のある土地の境界をしっかり把握していますか？

把握していない、または測量していないがなんとなく把握はしている、といった人は注意が必要です。

土地の境界が測量士によって確定されていないと後々大きなトラブルにつながる可能性があります。

この境界の確定作業を確定測量と言いますが、そもそもどういった作業を指すのか、本当に必要なのかわからない方も多いと思います。

そこで今回は確定測量とは何か、流れや費用、越境があった場合の対処について解説します。

• 確定測量とは

  

  確定測量とは、全ての隣接地との境界について隣接所有者との立ち会いのもと、正確な面積を測り境界を確定させる作業のことを指します。
  
  ※境界には石や金属でつくられた境界杭というものが埋まっており、その杭によって土地の境界が明確にされています。
  
  土地家屋調査士や測量士という有資格者が測量図を作り、隣接地の所有者や行政が署名・捺印することで「確定測量図」となり、最も信頼されるものとなります。
  
  反対に言えば、確定測量図がないと、その土地の境界は承認を得ていない可能性があるということです。
  
  境界を明確にしていないと、売却後に越境が見つかったり、堀を設置する際隣家とトラブルになる可能性もあります。
  この場合、契約不適合として損害賠償請求や契約解除をされてしまうことも考えられます。
  
  そうならないためにも正確に土地を測量できる確定測量を行うことは必須とされています。
  
  また土地の境界を確定させることで土地の正確な価値を確定させることが可能なので、確定測量を行うようにしましょう。

• 確定測量の流れと費用

  

  【流れ】
  1.土地家屋調査士に依頼
  ［期間:約1〜2日］
  確定測量には時間がかかるため、早めに見積もりを取って依頼しておくことが必要です。
  
  2.土地家屋調査士による調査、書類収集
  ［期間:約1週間］
  事前に下記書類を用意し、土地家屋調査士に渡すと調査がスムーズにいきます。
  ・公図
  ・登記簿謄本
  ・共同担保目録
  ・地積測量図
  ・建物図面
  法務局や市役所などで手に入るので、確認しておきましょう。
  
  3.現況測量
  ［期間:約2〜3週間］
  実際に現地で調査を行います。2で用意した資料をもとに、境界標等を調査し測量します。
  
  4.境界確認作業
  ［期間:約1ヶ月］
  計算して求めた境界をもとに、現地に仮のポイントを設置します。その後、隣地所有者に立会いを依頼し、土地家屋調査士と共に境界を確認します。
  
  5.確定測量、筆界確認書作成、登記
  ［期間:約1ヶ月］
  正式な境界標を設置したら、隣地所有者と境界を確認したことを書面(筆界確認書)で取り交わします。
  この筆界確認書に隣地所有者の署名・捺印をもらい、土地家屋調査士が法務局に登記すれば完了となります。
  
  
  【費用】
  確定測量にかかる費用は約35万円～80万円が相場です。
  
  土地の状況によって測量にかかる手間が違うため測量費用の相場にばらつきがあります。例えば、売却予定の土地が公道や河川など国や行政が所有する官有地と接している場合、費用は60～80万円が相場となります。
  これは官民査定と言い、境界の確認に国や行政の確認を取る必要があるため少し高額になります。
  
  民有地のみと隣接している場合は、官民査定がないため35～45万円程度になります。
  〇民有地:民間所有の土地、私有地のこと

• 越境物があった場合の対処

  

  【越境】
  そもそも越境物とは隣地との境界を越えて、他人の所有する土地にモノがはみ出している状態のことを言います。　
  
  隣地に生えている木の枝が伸び、自身の所有する土地にはみ出している状態も越境となります。
  木の枝の場合、越境の程度だけでなく、虫や落ち葉の問題があり、根の場合は地中からコンクリートを割って伸びてくることもあるため注意が必要です。
  
  堀や土中の水道管、ガス管などの工作物の場合、越境解消のためにかかる費用で揉めることも考えられます。
  
  
  【越境物への対処】
  所有地上に他人の所有物が越境している場合、越境物の所有者に対して、下記のいずれかが認められます。
  ・その物の撤去を請求すること
  ・土地所有者自らがその物を撤去して、その費用を相手に請求すること
  
  ただし、すぐに撤去を要求するのではなく、越境の事実を確認し、将来的に撤去することを約束してもらうことが現実的な対処と言えるでしょう。
  このような解決方法について、合意したことを証明する書面を「越境物の覚書」と言います。
  
  現状撤去を必要としないのであれば覚書の作成は必要ないのでは、と思う方もいるかもしれません。
  しかし越境物を放置したままにすると、越境物が占有している部分の土地が隣地に取得時効されてしまいます。
  越境物の覚書を作成することでこのような時効取得を防ぐことが可能になるのです。
  ※時効の成立には20年を要するため、20年ごとに越境物の覚書を作成する必要があります。
  
  〇取得時効：所有の意思をもって物を一定期間占有したとき、その物の所有権を取得することができるという時効の制度

• 終わりに

  今回は確定測量とは何か、流れや費用、越境があった場合の対処ついて解説しました。
  
  確定測量をしておかないと、売却する際に買主や隣地所有者と境界について揉める場合があるため、土地を売却するには境界を明確にすることがとても重要です。
  
  弊社では、売却をする際の流れや、注意点などを専門の担当者より詳しく説明しています。
  不安なことも多いかと思いますが、納得のいく売却ができるよう、全力でサポートさせていただきます。
  物件の査定も行っておりますので、是非一度お問合せください。

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