延床面積とは？ 建築面積、敷地面積との違いは？

皆さん「延床面積」という言葉を知っていますか？
物件探しの際によく見かけるため、なんとなく知っているけど「建築面積」や「敷地面積」との違いがよくわからない…という方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は延床面積について解説いたします。
マイホームを検討する際には面積が重要になりますので、しっかりと意味の違いを理解しておきましょう。

• 延床面積とは

  

  まずはじめに、延床面積について説明します。
  延床面積とは、建物の各階の合計の面積のことを指します。2階建ての住宅の場合では1階と2階の床面積の合計となり、各階毎に床面積を足していくと延床面積が算出できます。マンションの場合、そのマンション1棟全体の床面積の合計となります。
  延床面積は建物を実際に利用できる面積を表しており、建物活用の視点から建物の規模を把握する際に使用します。
  
  また、延床面積には上限が定められており「敷地面積×法定容積率(％)」で計算できます。
  例えば敷地面積が200㎡で容積率が50％の場合、延床面積100㎡までの住宅を建設可能となります。
  
  面積を算出する際は、外壁もしくは柱に囲まれたスペースを基準として計算します。延床面積が広い建物ほど建築費や完成後の固定資産税が高くなり、建物の容積率にも影響を及ぼします。

• 建築面積・敷地面積とは

  

  次に建築面積・敷地面積について説明します。
  
  ■建築面積
  建築面積は、建物を上から見た時の面積のことを指します。真上から見える建物が対象となるため、各階で1番広い階の面積が建築面積になります。一般的には１階部分の面積が一番広いので１階の面積が建築面積になる場合が多いです。
  平屋住宅の場合では建築面積は延床面積と同じ面積になるため、混乱しないように気を付けましょう。また、建築面積は建ぺい率の計算基準としても使用されます。
  
  建築面積に含まれない場所としては、バルコニーや庇（ひさし）があります。
  突き出た部分が1m以下であれば建築面積には含まれませんが、1m以上突き出ている場合は突き出ている部分の先から1m後ろの箇所までが建築面積に含まれますので注意しましょう。これはピロティやポーチ、外廊下、外階段についても同様です。建築基準法においては屋根や柱、壁がある構造のものが建築物とされており、屋根や柱、壁がない場合は建築面積には含まれません。
  
  ■敷地面積
  敷地面積は、建物が立っているまたはこれから建てようとしている土地の面積のことを指します。敷地面積は水平投影面積で計算されるので建物の真上から見た時の土地に対して投影した面積が該当します。そのため斜面がある場合は実際の面積より狭くなる場合もあります。敷地面積は土地の表面積と間違いやすいので気を付けましょう。
  
  また、敷地面積を算出する際にセットバックは含まれません。セットバックとは、都市計画区域内において特定行政庁が指定した4m未満の道路に接する敷地の場合は、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなして、建物を建てなければならないという決まりのことです。この場合、道路の境界線としてみなされる線と道の間の部分は、敷地面積に含まれません。
  
  第一種・第二種低層住居専用地域では、建築物の敷地面積を一定以上としなければならないという「敷地面積の制限」も設けられています。1つの広い敷地を複数に分割してしまうようなミニ開発を防止し、良好な住環境を保護するために設けられた制度です。

• 延床面積に含まれない部分

  

  延床面積が広い建物ほど建築費や完成後の固定資産税が高くなり、建物の容積率にも影響します。費用や土地の制限から延床面積を増やせない方は、含まれない部分を上手く活用することで家を広くすることができます。
  
  延床面積に含まれない主な場所としては下記のとおりです。
  
  ・ベランダやバルコニー、玄関ポーチ、庇、
  バルコニーやベランダは外壁から2mまでの幅であれば、延床面積に含まれません。幅が3mの場合、2mまでは算入されませんが、残りの1mは延床面積に算入されるので注意が必要です。また、玄関ポーチや庇などの壁で囲まれていない外側の空間も2ｍ以下であれば含まれず、2ｍ以上出ている部分が延床面積に含まれます。
  
  ・ロフト
  天井の高さが1.4ｍ以下かつロフトがある階の2分の1以下の面積であれば延床面積に含まれません。ロフトに登るためのはしごや階段等が固定されていないことが条件です。
  
  ・外付けの階段
  ①屋外階段の周長の1/2以上が外部に開放されていること
  ②階段の天井から手すりや壁までの高さが1.1m以上あること、かつ、階段部分の外気に有効に開放されている部分が天井の高さの1/2以上あること
  ①②に該当する場合、延床面積に算入されません。
  
  ・吹き抜け
  吹き抜けには床部分がなく、部屋として使うことは難しいと判断されるため延床面積に含まれません。吹き抜けを設けることで、2階部分の延床面積が小さくなるので、床面積を増やさずに開放的な空間を確保できます。
  
  ・出窓
  床からの高さが30㎝以上、周囲の外壁面からの水平距離が50㎝未満、出窓を設置している壁の内2分の1以上が窓であれば延床面積に含まれません。
  
  その他にも、ビルトインガレージや地下室は一定条件をクリアすれば延床面積に算定されない場所もございます。

• まとめ

  今回は、延床面積についてお話しました。
  面積にはいくつか種類があり、間違えやすいので注意が必要です。マイホームを検討する際には、面積が重要になりますので意味の違いを十分に理解しておきましょう。
  
  検討している物件について詳しく知りたい場合は、不動産のプロに相談することをお勧めします！弊社では土地探しのお客様に対し、ご希望に合わせて建設会社様のご紹介も行っております。土地探しに並行してスムーズに建物プランの打ち合わせを進められます。
  
  理想のマイホームを手に入れていただくお手伝いをさせていただきますので、ご興味ございましたら是非一度ご来店くださいませ。

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