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市街化調整区域に家を建てたい!建てるための条件とは?

2022年02月28日

市街化調整区域に家を建てたい!建てるための条件とは?

マイホームを建てるために土地を探す際「市街化調整区域」という言葉を目にしたことはありませんか?
価格が安い、落ち着いた生活が送れるといったイメージから田舎の土地を検討している方もいると思います。
このような田舎の土地は市街化調整区域である可能性が高くなっています。

しかし市街化調整区域の土地で家を建てるには、法律で定められた条件を満たさなければなりません。

実際に市街化調整区域の土地に家を建てたいけど、建てられるのかどうかわからない、という方は多くいらっしゃいます。

そこで今回は市街化調整区域とは何か、どのような場合に家を建てられるのかを簡単にご紹介します。

  • 市街化調整区域とは?

    市街化調整区域とは?

    そもそも土地には、都市計画法によって指定された市街化区域と市街化調整区域があります。
    まずはこの2つの地域について違いを知っておきましょう。

    ■市街化区域
    市街化区域は、街を活性化するための地域です。
    住宅の建築はもちろん、人々が住みやすくなるようにインフラや公共施設の整備などが積極的に行われます。
    [特徴]
    •家を建てやすい
    •生活インフラが整っている
    •土地や住宅の価格が高め
    •都市計画税がかかる

    ■市街化調整区域
    市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域です。
    農地や緑地の保全が優先されるため、人が住むための住宅や商業施設などを建築することは原則認められていないエリアです。
    [特徴]
    ・土地の価格が比較的安い
    ・固定資産税が低く抑えられる
    ・インフラ整備が遅れる
    ・助成金の対象外になることもある

    このように市街化区域と市街化調整区域は正反対の地域になっています。
    市街化区域は建物を建てやすい地域であるのに対し、市街化調整区域は市街化を抑制する地域であるため基本的には建物を建てることができません。

    建築には建て方や建てられる規模など多くの制限がありますが、建築自体が禁止されている訳ではありません。
    市街化調整区域では基本的に建物を建てることができないと説明しましたが、開発許可を取得すれば建築することが可能になります。

  • 建築に必要な開発許可とは?

    建築に必要な開発許可とは?

    開発許可というのは、開発行為を行うにあたり都道府県知事(指定都市等では市長)に許可を得ることを言います。

    市街化調整区域では、土地の規模にかかわらず、開発行為を行う場合は開発許可を受けなければならないとされています。

    市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるため、小規模開発についても、立地規制の観点から開発許可の対象としているのです。

    そもそも開発行為とは、簡単に言うと特定工作物の建設を除き、山林や水田などの土地を住宅用の土地にするための宅地整備工事のことを言います。

    市街化調整区域の開発許可はこの宅地整備を規制するために必要となっています。

    また建築許可との違いは、土地の区画形質の変更があるかないかという点です。変更がある場合は開発許可、変更がない場合は建築許可が必要になります。

  • 市街化調整区域で家を建てるには

    市街化調整区域で家を建てるには

    原則として建築物を建てることはできないとされる市街化調整区域ですが、一定の条件を満たすことで住宅を建築することは可能になっています。
    そこでどのような条件であれば建築可能なのかを簡単に紹介します。

    なお、ご紹介する条件を満たしたとしても、確実に建築ができるわけではないため注意してください。


    ①宅地利用が認められている土地の上に建てる
    市街化調整区域の中でも宅地利用が認められた土地があり、この土地であれば条件満たすと一定の建物を建てることができます。例えば既に建物が建っている場合、宅地利用が認められているということになり、「宅地」に形質変更するための開発許可は不要になるのです。

    ただし、宅地利用が認められている土地の場合でも、建てる建物は一定の条件を満たしている必要があります。
    この一定の条件は都市計画法第34条で定められています。
    都市計画法第34条に該当するものであれば、宅地利用が認められている土地において建物を建てることができます。都市計画法第34条によって建てられる家としては、「住宅兼用店舗」、「分家住宅」などがあげられます。

    また既に宅地利用が認められ、開発許可が不要な場合の土地であっても、建築許可は必要になるため注意が必要です。


    ②立地基準を満たした土地の上に建てる
    開発許可の基準である都市計画法第34条では様々な条件が定められていますが、その中でも11号で定められた立地基準を満たす土地であれば、家を建てられる可能性は高くなります。
    都市計画法第34条11号の規定について簡単に説明します。

    【都市計画法第34条11号】
    市街化区域に隣接または近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域で、おおむね50以上の建築物が連担している地域のうち、条例で指定する区域内での開発行為で、環境の保全上支障のないもの

    各自治体によって建築可能になる条件が異なるため、自治体の発表している条例を確認しておきましょう。


    ③開発許可が不要な建物を建てる
    市街化調整区域では住宅の建築が原則不可とお伝えしましたが、農林漁業を営む者の居住用建築物であれば開発許可は不要です。
    農林漁業を営む者とは、農作物の栽培・収穫や林木の育成・伐採、水産動植物の捕獲などを行っている人のことを指します。
    開発許可が不要かどうかについては事前協議が必要な場合があるので、念のため市役所等の自治体に相談してみるといいでしょう。


    市街化調整区域で家を建てるためにはこれらのような細かな条件があります。上記以外の条件は都市計画法第34条に定められており、この条件を満たしていることが必要になります。

    また建築可能であったとしても市街化調整区域はもともと宅地として整備していない土地になるため、ライフラインが整っているかなどを確認することも重要です。

  • まとめ

    はじめにも述べたように市街化調整区域では基本的に建物を建てることができません。
    しかし今回説明したように、一定の条件を満たす場合建築可能になることもあります。

    これらの条件は、物件や購入希望者様の状況によって大きく異なるので、判断が難しくなっています。
    条件について知り、建築可能かを判断するための一番の近道は、不動産のプロに直接話を聞くことです。

    弊社では愛知県内に7店舗構えており、それぞれエリアに詳しい担当者がお客様に合わせた土地紹介を行っております。
    市街化調整区域の物件で気になっているものがある、建築可能かどうか知りたいといった方は是非一度ご来店くださいませ。
    お客様に合わせた最適なご提案をさせていただきます。

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