家の売却時にかかる税金っていくら？税金の計算方法や節税対策について解説！

家を売却する際に忘れてはいけないのが、売却にかかる税金について。
どのぐらい税金がかかるのか予め知っておきたいですよね。
そこで今回のコラムでは、売却にかかる税金についてや節税するための方法についてお話します。
ご売却をご検討中の方はぜひ最後までご覧ください。

• ■家を売るときにかかる税金はいくら？

  

  売却にかかる税金には必ずかかる税金と場合によってかかる税金の2種類あります。
  必ずかかる税金には印紙税と登録免許税があり、場合によってかかる税金には、譲渡所得税があります。譲渡所得税には住民税や所得税、復興特別所得税が含まれており、売却価格が物件の取得価格を上回り、利益が出た場合に発生します。
  
  しかし実は税金がかからないケースもあります。
  それは売却によって利益が発生しなかった場合と特例や控除を活用した場合です。
  

  ①利益が発生しなかった場合
  売却によって得たお金は譲渡利益と呼ばれ、譲渡所得になります。
  その為売却によって利益が出なかった場合、つまり譲渡損失が発生した場合には税金はかかりません。
  しかし、土地の取得費よりも安い金額で売却を行えば非課税となる一方、譲渡損失が出てしまうため損失が大きくならないよう注意しましょう。
  
  ②特例や控除を活用した場合
  譲渡所得が3,000万円以下で、3,000万円の特別控除の特例を使用した場合、譲渡所得税はゼロ以下になります。

  
  

  では利益を得た場合にかかる譲渡所得税について詳しくご説明します。

• ■譲渡所得税の計算方法と税率

  

  ◇譲渡所得税とは？
  売却価格が物件の取得費用を上回り、利益が出た場合かかる所得税や住民税、復興所得税になります。
  
  ◇税金の計算方法と税率
  不動産を所有していた期間によって税率は異なります。
  所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」、所有期間5年超の場合を「長期譲渡所得」と呼びます。所有期間が長いほど、税率は低くなります。
  

  区分	税率
  短期譲渡所得	39%(所得税30%＋住民税9%)
  長期譲渡所得	20%(所得税15%＋住民税95)

• ■節税に活用できる特例と控除5選

  

  ①3,000万円の特別控除の特例
  譲渡所得に関しての代表的な特例になります。
  この特例は譲渡所得のうち3,000万円までは税金がかからないという特例です。
  特例を利用した場合の税額の計算式は下記のとおりです。
  

  (譲渡所得-3,000万円)×税率＝税額

  
  

  前年または前々年に同じ控除を受けている場合は利用できず、住宅ローン控除との併用も出来ないためどちらが減税効果が大きいかシミュレーションすると良いでしょう。

  
  
  

  ②譲渡損失となった場合の特例

  
  

  売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には下記2パターンで受けられる特例があります。

  ＊新たにマイホームを買い替える場合
  売却した年の前年から翌年までの3年間の間に買い替え、年末までに新たなマイホームの住宅ローン残高があるなどの一定要件に該当した場合に売却したマイホームの譲渡損失金額について損益通算及び繰越控除が可能になります。
  
  

  ＊新たにマイホームを買い替えない場合

  
  

  マイホームの譲渡契約日締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売却したなどの、一定要件に該当した場合にはそのマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除が可能になります。

  
  
  

  ③空き家にかかわる譲渡所得の特別控除

  
  

  亡くなった人が居住していた家やその土地を一定期間内に売却し、一定要件に該当した場合最高3,000万円を控除することができます。この一定要件には、亡くなられた方が1人で暮らしていた家であることや相続から売却までずっと空き家であったこと等があります。

  
  
  

  ④マイホームの買い替えで使える住宅ローン控除

  
  

  マイホームを売却してから3年以内に新たにマイホームを購入した場合、譲渡所得控除に含めることが可能になります。
  ただし、売却物件の住居期間が10年以上で、売却年の1月1日の時点で建物・土地の所有期間が10年を超えていることや売却金額が1億円以下であることなどが要件にあります。

  
  
  

  ⑤所有期間による軽減税率

  
  

  売却した年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、「3,000万円の特別控除の特例」を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、下記の軽減された税率で計算します。

  
  

  課税長期譲渡所得金額	税率
  6,000万円以下	14%(所得税10%＋住民税4%)
  6,000万円超	20%(所得税15%＋住民税5%)

• ■家を売るときにかかる税金3つの注意ポイント

  

  　税金の支払いタイミングは異なる　

  
  税金によって支払うタイミングは異なります。印紙税は売買契約時に支払いますが、登録免許税は引き渡しの際に支払います。また、譲渡所得税に含まれる所得税は売却翌年の2月∼3月、住民税は売却翌年の6月以降と支払うタイミングが異なるため注意しましょう。

  
  
  

  　翌年に確定申告がする必要がある　

  
  不動産を売却した場合必ず確定申告が必要になります。譲渡利益が出た場合のみと思われがちですが、実は譲渡損失の場合でも確定申告することで節税することができます。

  
  
  

  　取得費不明の場合,売却金額から計算　

  
  譲渡所得税を計算するために必要となる譲渡取得費用。
  譲渡取得費用とは土地や建物の購入費用や仲介手数料、登記手続きにかかる諸費用も含まれます。
  では、譲渡所得費用が不明な場合どこから計算すれば良いのでしょうか。
  このような場合には「概算取得費」を使用して計算します。概算取得費は売却金額の5％です。
  

  譲渡所得＝｟売却金額-(売却金額×5％＋譲渡費用)｠

  
  

  ※譲渡所得とは、仲介手数料などの売却時に直接かかった費用のことをいいます。
  
  また、実際の譲渡取得費が売却金額の5％を下回る場合も、売却金額の5％相当額を取得費とすることが可能になります。その為、取得費が分かっている場合でも概算取得費の方が高い場合には譲渡所得税の負担を減らすことが出来ます。反対に取得費よりも概算取得費の方が高かった場合には、譲渡所得税の負担が大きくなるため注意しましょう。

  
  
  

  ■まとめ
  今回のコラムでは売却にかかる税金についてお話ししましたがいかがでしたでしょうか。売却にはご紹介した税金の他にも仲介手数料や登記関係の費用など様々な費用がかかります。
  
  ハウスボカンでは売却にかかる税金や諸費用について詳しくご説明させていただきます。
  「一度話を聞いてみたい」「売却すると決まったわけではないけど情報収集として聞きたい」という方は是非店舗やオンラインにてご相談いただければと思います。

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