土地造成工事の基礎知識｜工事の流れや費用相場、後悔しないための注意点を紹介

住宅を建てるのに必要な工事は、工務店による建築工事だけではない？！　建築を始める前の、「もう一つの工事」をご存知でしょうか。

これから家づくりをする方にぜひ知ってほしい「土地造成工事」について、ゼロから詳しく解説していきます。
土地の造成工事とは？という基本から、費用の目安や後悔しないための知識まで紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

• 土地造成工事とは？基礎知識と工事が必要なケース

  

  造成工事とは

  造成工事とは、傾斜があったり、変形していたりする土地に対して「建物を建てるために土地を整備すること」です。土地の売主は「より使いやすい状態にすることで早く引き渡したい」、買主は「今から安全安心な家を建てたい」と思ったときに土地造成を検討するのが一般的なタイミングです。施工内容は傾斜や樹木の有無などによって異なります。
  
  

  造成工事の流れ

  造成工事は一般的に以下のような流れで進みます。それぞれの工程が住宅の土台として非常に重要な役割を果たしています。
  
  ①地盤調査
  専門業者が土地の状態や強度を確認します。その結果により、必要な造成工程やおおよその工期・費用を見出すことができます。業者の手配はハウスメーカー等からの紹介が一般的ですが、近隣の業者に自分で依頼することもできます。
  
  ②整地・地ならし
  以前建っていた建物を取り壊した際に出た木片やガラス片などを取り除き、最後に重機で踏み固めることによって地面の凹凸を埋める工事です。
  
  ③伐採・伐根
  建物を建てる予定の地面に草花が生えている場合に行います。また、今後の雑草対策として防草シートをかける作業が同時に行われることもあります。
  
  ④地盤改良
  不安定な地盤に対して釘を打ち込んだり、固化材を投入することで、土地を強固にする工事です。地震など災害に対する備えにも繋がります。
  
  ⑤盛土・切土・土留め
  傾斜のある土地に対して行われる工事です。地面が下がっている部分に「盛土」で土を足したり、高く盛り上がっている部分の土を「切土」で削ったりします。この工程によって、水平な土地に建物を建てることができます。　また、土地の境界線に擁壁を作り、その擁壁までの範囲を土で埋める「土留め」という工事もあります。擁壁があることで土が傾斜になって流れるのを防げるほか、傾斜部分を水平に埋めることで土地を広く使うことも期待できます。
  
  ⑥残土の処分
  造成工事が終了したら、余った土や削り出された土を処分します。最後に掃除をするイメージです。土が廃棄物を含んでいない状態であれば、業者による回収の後はリサイクル資源として扱われます。
  
  

  造成工事が必要になる土地の特徴

  造成工事を検討すべき土地には、３つの特徴があります。
  
  

  ① 変形地や旗竿地など特殊な形状の土地

  変形地や旗竿地とは、形がいびつだったり、細い通路を通らないと入れなかったりするような土地のことです。こうした土地に建物を建てるには、まず土地の形を整える必要があります。土地の形を主に四角形に整えてから住宅等を建てることで、土地スペースの有効活用が期待できます。
  
  

  ②高低差が大きい土地

  斜面に家を建てる場合、安定した平面を作ることが必要になります。盛土・切土・土留めを行って高低差を解消することで、住宅の基礎をしっかりと作ることができ、安全性が高まります。
  
  

  ③地盤が弱く補強が必要な土地

  元々、田んぼや畑だった土地などの柔らかい土質の上にそのまま建物を建ててしまうと、建物の重みによる地盤沈下や地震による大きな被害が懸念されます。そのため、地盤の強さを調べたうえで、必要に応じて地盤改良工事を行い、建物をしっかり支えられる強い地面に整える必要があります。
  
  

  工期の目安や工事の流れは？

  
  土地造成の工期は、施工内容によって変わります。
  

  ①変形地の形を整える造成

  工期：約５日～１週間
  流れ：地盤調査→整地・地ならし→(伐採・伐根)→残土の処分
  
  

  ②高低差をなくす造成

  工期：約１～2ヵ月程度
  流れ：地盤調査 ～ 整地・地ならし～ (伐採・伐根) → (地盤改良) → 盛土・切土・土留め ～ 残土の処分
  
  

  ③地盤を補強する造成

  工期：約１～2ヵ月程度
  流れ：地盤調査 ～ 整地・地ならし～ (伐採・伐根) → 地盤改良 ～ 残土の処分

• 土地造成工事の主な種類と費用の目安

  

  造成工事の主な種類

  造成工事の主な種類には下記のようなものがあります。
  
  ①地盤改良工事
  地盤調査の結果、土地の強度に問題があると判断された場合に行います。地盤を強くすることで建物の安全性向上が期待できます。
  
  ②盛土・切土・土留め
  傾斜のある土地に対して行われます。下がっている部分を埋める、または高くなっている部分を削るといった方法で、土地が水平になるよう調整します。また、土留めで擁壁を設けることで盛土・切土によって整えられた水平な土地を保つことができます。
  
  ③伐採・防草など土地の環境整備
  建物を建てるスペースに草花が生えている場合に行われます。また、今後の雑草対策として防草シートなどを設置する場合もあります。
  
  ④整地工事
  地面に凸凹がある場合に行われます。廃棄物や石などを取り除き、重機で地固めすることで平らな土地に仕上げます。
  
  

  造成工事にかかる諸費用

  次に、それぞれ造成工事にかかる諸費用を解説します。
  まず、造成費用は住宅ローンに含めることができず、＋αの支出になるという点に注意しましょう。造成工事の費用は、１㎡あたりで算出されるのが一般的です。
  
  土地の状態や業者によって異なりますが、令和６年の愛知県における参考価格は以下の通りです。
  

  	施工内容	金額　※令和6年　愛知県の参考価格
  整地	変形地などの形を整える	800円(１平方メートルあたり)
  伐採・伐根(防草)	樹木や雑草の根を取り除く	1000円(１平方メートルあたり)
  地盤改良	重みや地震に強い地盤を整える	2000円(１平方メートルあたり)
  盛土	道路と土地の高さを揃える	7700円(１立方メートルあたり)
  土留め	道路と土地の高さを揃える	81500円(擁壁の面積１平方メートルあたり)
  残土の処分	工事中に出た不要な土を処分する	5000～20000円(トラック１台あたり)

• 造成工事で失敗しないための4つのポイント

  

  ①費用を抑える

  ・造成工事の少ない土地を購入する
  四角形の土地、雑草が生えていない土地を選んだり、造成済みの土地を購入したりすることも視野に入れてみましょう。「安い土地だから」と購入しても、大規模な造成が必要で「元から綺麗な土地を買った方がよかった」と後悔するケースもあります。
  
  ・相見積もりをとる
  造成工事自体のコストを削減するために数社からの見積もりを比較し、より安いところを選びましょう。自分で業者を選定することで、ハウスメーカーへの仲介手数料も抑えられます。
  
  ・「固定資産税の優遇」を利用する
  「固定資産税の優遇」とは、住宅が建っている土地の固定資産税を安くする制度です。これは毎年「１月１日時点で家が建っている土地」に適用されますので、言うなれば「家が建った状態で新年を迎えるかどうか」で1年間の固定資産税が変わるということです。「１月１日時点で建築工事が完了する」というスケジュールで家づくりを進めるために、完成までの時期を逆算して造成工事に取り掛かりましょう。造成工事にかかる直接的なコスト削減ではありませんが、年単位の節税で支出を抑える大きなポイントになります。
  
  固定資産税について詳しくはこちら
  
  

  ②余裕をもって計画する

  台風や梅雨の雨、積雪などによる造成の一時中断も珍しくありません。季節や地域によって異なりますが、造成後にの建築工事などを控えている場合は万一の場合を想定した計画ができると安心です。
  
  

  ③信頼できる業者選びをする

  「安い」だけで業者選びをする前に、各社ホームページなどに掲載されている「施工実績」を確認しましょう。自分の土地条件に近い実績を見つけるのはもちろん、実績を公開しているという時点で腕に自信アリという業者である可能性が高いです。
  
  

  ④造成工事前に必要な手続きを行う

  造成工事は個人の判断で始められるものでなく、周辺地域への影響等を考慮して一定の条件が設けられています。それらの条件に該当する場合は事前の許可が必要です。造成工事を始める前に各市町村に問い合わせ、以下２つの法律に該当するかを調べましょう。
  
  

  ①都市計画法

  　「都市計画法」とは、まちの発展や安全・快適な暮らしを守るために、建築や開発に必要なルールを定めた法律です。具体的には住宅地の指定や制限、商業・工業地の区分、建物の高さや用途の規制、道路・公園といった公共施設の整備計画などが、この法律によって定められています。
  「農地→住宅」など土地の用途が変わる場合は事前に自治体に問い合わせて許可を得ましょう。
  
  
  

  ②宅地造成及び特定盛土等規制法（宅地造成等規制法）

  　「宅地造成等規制法」は、造成による字崩れや土砂災害を防止するために定められた法律です。「宅地造成等工事規制区域」に当てはまる場合は申請が必要です。宅地造成等工事規制区域とは、宅地造成に伴い、崖崩れや土砂流出などの災害が発生するおそれのある土地の区域のことをいい、都道府県知事などが指定しています。安全性向上の観点から、近年は規制が厳しくなる傾向にあります。これから造成を行う土地が規制区域内に入るかどうかを確認してみましょう。

  
  
  また、法的な手続き以外にも、造成工事中に発生する騒音や砂埃などに関して近隣住民の了承を得ておくとさらに安心です。

• まとめ

  

  「何事も土台が大事」と言いますが、元々は建築関係から派生した表現であるとされています。その「大事な土台」を担うのが家づくりの第一歩となる造成工事です。
  土地の状態は一つひとつ異なります。インターネットの情報だけでは判断が難しい場合もありますので、「この土地は造成が必要？」「どのくらい費用がかかるの？」といったお悩みがありましたら、ぜひお気軽にご来店ください。専門スタッフが現地の状況を踏まえて、分かりやすくご説明いたします。
  
  住宅の完成形だけでなく、土台作りの知識や法律などにも触れておくことでより安心・安全な家づくりを目指しましょう！

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