親が認知症・・・？不動産売却して介護費用に充てるには？

「最近母の物忘れがひどく心配なので一緒に住みたい。母の家を売って介護費用に充てることはできますか？」
このようなお問合せをいただくことが増えています。

超高齢化社会の進む日本では今後ますます認知症の方が増えていくと予想されており、多くの方が将来的に直面する問題でしょう。

ただし、いくら家族と言っても、所有者でない方が自由に不動産を売却できるわけではありません。
基本的に不動産売却には不動産の所有者＝名義人の意思表示が必要であり、所有者の方が認知症になって意思能力がなくなってしまった場合、契約が無効になってしまうケースもあります。

今回は所有者の方が認知症になってしまった場合、どうすれば売却できるかを簡潔にお伝えしたいと思います。

• 所有者本人でないと不動産は売れない！

  

  ご家族の方でも名義人ではない限り、自由に不動産売却の手続きを行うことはできません。
  そのため本人の意思をもとに不動産取引の手続きを行いますが、認知症などにより、意思能力がないと判断されてしまった場合、契約が無効になってしまうケースもあります。
  
  【※意思能力とは※】
  意思能力とは法律用語で、自分の行為によってどのような法律的な結果が生じるか判断できる能力のことを指します。不動産売却においては、家を売却したことによって生じる不利益を判別できない状態、例えば極端に安い金額で家を売却したにも関わらず、手元にお金もなく、住む場所を失ってしまうなどのケースは意思能力がない状態と言えます。
  　
  
  家が売れなくても、とりあえず介護の為にと親御さんには引っ越してもらい、不動産売却は後々にと考えていたとしても、空き家の管理はとても大変です。
  また、介護費用が掛かることに加え、空家の固定資産税や修繕費、何かあったときのための保険費用など、金銭的に大きく負荷がかかります。
  
  少しでも金銭面で余裕ができるよう、不要な不動産は早めに売却したほうが得策です。
  それではどのようにしたら、不動産を売却できるでしょうか。

  空き家にかかる費用は？

• 代理人として不動産を売る？

  

  不動産売買の取引は、基本的には所有者本人が行いますが、代理人を立てて取引を行うことも可能です。
  不動産の所在地から離れた場所に住んでいたり、ケガや病気などにより自分自身で行動するのが難しい方は、家族や信頼できる方に代理人として依頼するケースが多いです。
  
  ただし、あくまでも所有者本人が代理人に依頼する意思能力がある必要があるため、認知症などにより意思能力が失われるとその契約自体も無効になります。代理人を立てるためには所有者本人が「この人を代理人に任命します」という明確な意思をしっかりと示せる状態であることが必要なのです。
  
  それでは所有者本人による契約も無効になってしまう、代理人も立てられないといった場合、不動産売却は成立しないのでしょうか。
  
  決してそうではありません。
  
  認知症の人が所有する不動産を売却するために活用できる「成年後見人制度」という制度があります。
  
  それでは成年後見人制度とはどのようなモノかを簡潔に解説いたします。

• 成年後見人制度とは

  

  認知症などにより十分な判断ができない方の代わりに契約や財産管理を行う「成年後見制度」というものがあります。
  後見人は所有者の代わりに手続きを進め、不動産の売却を行うことが可能です。
  この制度には本人が判断ができるうちに後見人を選ぶ「任意後見制度」と、判断能力が不十分な際に裁判所が後見人を選ぶ「法定後見制度」の2種類あります。
  
  ■任意後見制度
  任意後見制度では、認知症になる前、意思能力がある状態で所有者本人が信頼できる方を後見人に選出します。後見人を選ぶのは裁断所ではなく自分なため、支援してもらう内容も自分で決められます。
  
  ■法定後見制度
  法定後見制度では、本人の判断能力がない場合に、家庭裁判所が職業や経歴、関係性などを考慮し後見人選定します。
  必ずしも家族が選ばれるわけではなく、弁護士や司法書士、社会福祉士などの第三者でも最も相応しい方が選ばれます。
  成年後見制度の利用のほとんどが法定後見制度の方です。
  
  どちらの制度にせよ、後見人に選ばれた方は本人の利益になるように行動しなければなりません。
  
  所有者本人の生活費や医療費、介護費のために不動産を売却するのは認められる可能性が高いですが、管理が面倒だからといって市場価格よりかなり低めで売りに出すなど本人の不利益となることは認められません。また、居住用不動産の売買契約の場合は、家庭裁判所の許可も必要になってきます。
  
  
  法定後見制度を使った不動産売却の流れは大まかに下記の通りです。
  
  ①成年後見制度開始の審判を家庭裁判所に申し立てる
  ②申し立てが受理されたら家庭裁判所が成年後見人の選任を認めるか審理
  ※必要であれば本人の判断能力を医学的に確認するため医師の鑑定を受けることになります。
  ③法定後見人が選定される
  ※申し立てから審判まで通常約2ヵ月と言われています。
  ④不動産会社の査定を受け、売却活動を開始
  ⑤家庭裁判所に不動産売却の許可を受ける
  ※売却した資金の使い道など明確な記載が必要
  ⑥本人に代わり成年後見人が買主と不動産売買契約を締結
  ⑦決済・引渡し

• まとめ

  基本的に不動産の所有者である本人が売買の取引を行いますが、代理人や成年後見人の制度を用いて契約を進めることは可能です。
  しかし、前もった準備により、いざという時にスムーズに話を進められるので、まだ先の話だと思わずに今後どのように暮らしていきたいか一度親御さんとお話されてみてはいかがでしょうか。
  
  ただし、お客様のご状況によって取引の仕方が異なるため、一度不動産会社に相談しましょう。
  
  ご不明な点がございましたら、不動産のプロがお手伝い致します。
  
  お気軽にご相談くださいませ。

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