マンションの耐震基準と倒壊リスクとは？地震に強い物件の選び方と対策を徹底解説！

投稿日:2026年04月24日

不動産購入

マンションの購入を検討する際、「立地」や「価格」と並んで見逃せない重要な要素が「耐震性」です。特に日本は世界有数の地震大国であり、建物の安全性は日々の安心に直結します。しかし、「旧耐震基準」や「新耐震基準」といった言葉を耳にしたことはあっても、その違いや実際の影響について正しく理解している人は意外と多くありません。

単に築年数を見るだけでなく、「どの耐震基準で建てられているのか」を知ることが、安心して暮らせる住まい選びの鍵となります。また、近年では耐震補強や制震・免震といった技術も進化しており、選択肢はますます多様化しています。

そこで本コラムでは、マンションにおける耐震基準の基礎知識から、マンション選びの際に押さえておきたいポイントまでをわかりやすく解説します！ぜひ参考にしてみてください。

マンションの倒壊リスクと「耐震基準」の基礎知識

耐震基準は地震が発生した際に建物がどの程度の揺れに耐えられるかを示す要素で、マンション選びにおいて、「耐震基準」は見落としてはならない重要なチェックポイントです。しかし一口に耐震基準といっても、建築された年代によって適用されている基準が異なります。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。

それぞれの耐震基準を比較すると以下のようになります。

基準・等級	適用時期	震度（目安）	税制待遇
旧耐震基準	1981年5月31日以前	震度5強程度の地震で「倒壊しない」ことを想定	原則なし
新耐震基準	1981年6月1日以降	震度6強〜7の地震で「倒壊・崩壊しない」ことを想定	住宅ローン控除/登録免許税・不動産取得税の軽減

※1981年築＝新耐震ではなく、建築確認済証の日で判断されます

※1981年5月以前の建物でも、現行の耐震基準を満たしている物件もあるため、不動産会社に確認してください

耐震・制震・免震構造の違いと揺れ方の特徴

建物の地震対策としては「耐震」「制震」「免震」といった構造があります。

耐震構造

マンションの耐震構造は、柱や梁、壁の密度を高くし、建物そのものの強度を高めることで、地震の揺れに耐えることができる仕組みです。高い耐久性と耐震性を実現する一方で、地震の揺れはそのまま建物に伝わるため、室内では家具の転倒や設備の損傷が発生する可能性があります。

制震構造

マンションの制震構造は、建物内部にダンパーを組み込み、地震の揺れを“吸収する”ことで被害を軽減する仕組みです。制震構造は揺れのエネルギーそのものを減らすことを目的としていて、揺れが軽減されることにより、室内の家具転倒も起きにくくなる傾向があります。

免震構造

マンションの免震構造は、基礎部分と基礎との間に免震装置を設置することで、揺れを軽減する仕組みです。建物を地面から絶縁することで振動を伝えず、建物内部のダメージを防ぎます。ダンパーなどの装置が組み込まれており、地面が揺れても建物はゆっくりとした動きに変換されます。これにより、強い地震でも建物内部の揺れを大幅に軽減することが可能になります。

マンションの形状と地盤

マンションの倒壊リスクを考える上で、「耐震基準」と並んで無視できないのが「マンションの形状」と「地盤」という2つの物理的要因です。耐震性の高さだけでなく、マンションの形状や地盤が地震時の揺れの大きさや建物への負荷に影響を与えるのでこれらの要素を正しく理解し、総合的に判断することが大切です。

マンションはどんな形状がある？

新耐震基準に適合していれば大きな心配はいりませんが、見た目や築年数だけでは分からない"構造上の弱点"がいくつか存在します。マンションの購入を検討する場合は、以下の特徴に当てはまらないか確認を行いましょう。ただし、以下の特徴があるマンションは必ず耐震性が弱いというわけではなく、耐震性を補うための補強が行われていることが一般的なので、どのような対策が行われているか不動産会社に確認することをおすすめします。

①ピロティ形式のマンション

ピロティ形式のマンションとは、1階部分が駐車場やエントランス等、柱だけで壁が少ない構造を指します。地震のエネルギーが壁の少ない1階部分に集中し、柱が折れて建物全体が押しつぶされるリスクがあり耐震性が弱いです。

②複雑な形状のマンション

L字型やコの字型のマンション、あるいは複数の棟が繋がっている大規模マンションなどが該当します。スクエア型マンションと比較すると地震時に揺れの力が1箇所に集中しやすく、構造的に負担がかかりやすい傾向があります。また、L字の接続部分や、凹凸の「入り隅」部分は、地震の揺れを受けるとひずみが生じやすく、外壁の亀裂や損傷が発生するリスクが高まります

揺れやすさは地盤の種類で決まる

マンションの耐震性において、建物そのものと同じくらい重要な地盤ですが、同じ地震でも地盤の違いで揺れ方が大きく異なり、どれだけ強固な構造のマンションでも、土台となる地盤が脆弱であれば被害リスクは高まります。不動産会社に聞くことの他に、WEBサイトの地盤情報を活用して調べることもできます。

①固い地盤

地層が古く長い時間の中で締まった地盤になっていることが多く、揺れが増幅されにくいのが特徴です。しかし、地盤が固いエリアであっても、崖や切り土・盛り土は、地盤が緩んでいたり土砂崩れのリスクが伴うので注意が必要です。

②軟弱な地盤

比較的新しい時代に堆積した土や、人工的に埋め立てが行われたことによる土地は地盤が緩まっている可能性が高く、揺れが大きいだけでなく液状化のリスクも高まります。

地震に強いマンションを購入するための選び方・注意点

マンション選びにおいて、耐震性に関する知識を身につけておくだけでなく、実際に「どこを確認するべきか」「何に注意をしたらいいのか」を知っておくことで、将来的なトラブルを避け、より安心できる住まい選びにつながります。

ハザードマップで周辺の地盤・液状化リスクを確認する
自治体などが公表しているハザードマップを活用することで、そのエリアがどのような災害リスクを抱えているのかを事前に把握することができます。
地盤が弱いエリアでは、地震の揺れが増幅されやすく、建物へのダメージが大きくなる可能性があります。また、液状化が発生すると、地面が泥のような状態になり、建物の傾きや沈下といった被害につながるおそれがあります。

ハザードマップでは、こうしたリスクが色分けなどで示されていることが多く、対象のマンション周辺が安全なのか、それとも注意が必要なエリアなのかを視覚的に確認できます。特に、埋立地や川沿い、低地といった場所は、液状化や浸水のリスクが高い傾向にあるため、このようなエリアを避けるか、万が一に備えた正しい判断と事前の備えをしておくことが大切です。

高層階は揺れが大きい
マンションの高層階は眺望や日当たりの良さといった魅力がある一方で、「揺れのリスク」を理解しておく必要があります。高層ビルやマンションは地震の際、地面の揺れに合わせて“しなる”ように設計されています。このとき、下層階よりも上層階のほうが振れ幅が大きくなるため、体感する揺れが強くなります。特に高層マンションでは、「長周期地震動」と呼ばれるゆっくりとした大きな揺れが長く続く傾向があります。

また、マンションの場合、建物の崩壊は防げても室内での二次被害には注意が必要で、エレベーターの停止や家具の転倒などを想定した事前の備えが大切です。

地震が多い地域の選定
日本は全国的に地震リスクがありますが、その頻度や規模、想定される被害は地域によって異なります。あらかじめ大きな地震が起きやすいエリアを把握しておくことで、"安全性の高いエリアを選ぶ"ことが可能です。
地震が起きやすい地域の代表的な特徴は下記の通りです。

①プレート境界付近
日本は複数のプレートが重なり合う位置にあり、境界付近では大規模地震が発生しやすい傾向があります。

②活断層付近
地表付近でずれ動く可能性のある断層が存在するエリアでは、直下型地震のリスクがあります。

③過去に大きな地震が発生している地域
歴史的に繰り返し地震が起きている場所は、将来的にも発生リスクがあると考えられています。

また、上記の特徴に該当しなかったとしても、ハザードマップや地震動予測地図（J-SHIS）といった公的なデータを活用することで、事前にリスクを把握することが可能です。
居住後の安心を守る！地震への対策と発生時の行動

地震大国の日本では、どんなに耐震性の高い建物だとしても地震から逃れることはできません。万が一地震が発生した場合、重要なことは"リスクを理解して備える”ことです。事前の備えとしてできる対策を知っておきましょう。

①消火器の設置場所・避難経路を確認する

消火器の設置場所
マンションでは、共用部分に消火器が設置されています。いざという時にすぐ使えるよう、設置場所・使用方法について確認をしておきましょう。

避難通路の確認
避難時に正しい判断で行動するためには、日頃からルートの確認をしておくことが重要です。

・自室から非常階段までのルートを実際に歩いて確認（非常時にエレベーターが使用できないことを前提としておく）
・複数の避難経路（メイン＋予備）を把握しておく
・避難はしごや避難ハッチが設置されているか、また使用方法について確認する

②備蓄を用意する
災害発生から数日間は「電気・ガス・水道」の停止や、エレベーターの不通によって、自宅での隔離生活を余儀なくされる可能性が高いです。物資の調達が数日間なくても最低限の生活ができる備蓄が不可欠です。

ライフライン停止時に備える基本の備蓄

飲料水：1人あたり1日約3リットル（最低7日分）
生活用水:トイレを流すための水として浴槽に常に水を張っておく習慣をつけると安心です。
食料：調理不要の非常食（レトルト、缶詰、アルファ米など）
簡易トイレ：断水時に必須で1人1日5〜7回（7日分）
地震後は排水管が破損している可能性があるため、管理組合の許可が出るまで「トイレの水を流さない」のがマンションの鉄則です。

用意しておきたい備蓄品

生活必需品
・トイレットペーパー、ティッシュ
・ウェットティッシュ（断水対策）

防災グッズ
・懐中電灯・ヘッドライト
・モバイルバッテリー
・携帯ラジオ

その他あると便利なもの
・カセットコンロ・ガスボンベ
・毛布や防寒具
・常備薬・救急セット

③保険への加入
地震保険は、地震や噴火、これらに伴う津波を原因とする火災・損壊・埋没・流失による建物や家財の損害を補償する保険です。地震保険は単独で加入することはできず、火災保険とセットで加入することになっています。地震保険の保険金額は、火災保険の保険額金額の30%〜50%の範囲内で設定されることが一般的です。上限（建物5,000万円、家財1,000万円）があるので必ず契約金額を確認しましょう。
マンションの場合は、共用部分は管理組合、専有部分（自室）は個人での保険加入が必要なので注意しましょう。また、築年数や耐震性能によっては保険料の割引が適用されることもあります。

④家具の固定
地震時のケガは、建物の崩壊ではなく"家具の転倒や落下物"によるケースが非常に多くみられます。地震発生時に備えて、倒れたら危険な家具の固定や配置を見直す必要があります。

L字金具で固定：タンスや本棚など大型家具を壁に固定することで転倒を防止
突っ張り棒（ポール式）：天井と家具の間に設置して転倒を防止
ベルト・ワイヤー固定：テレビや冷蔵庫などの家電に有効
滑り止めマット：小型家電や棚の上の物の落下防止に効果的

■ やっておきたい対策
・食器棚や収納の扉開放防止ストッパー
・ガラスへの飛散防止フィルム
・寝室に背の高い家具を置かない配置
・避難経路を確保するためドア周りに家具を設置せずに空間を確保
まとめ

今回のコラムでは、マンションの耐震基準の知識や、耐震性の高いマンションを選ぶコツをご紹介しましたがいかがでしたでしょうか。
耐震性の高いマンションを選ぶことだけではなく、地盤や周辺の被害リスクを確認することが大切です。耐震性の強い建物、強い地盤、地震が起きにくいエリア、全てが揃っている条件を選ぶことは非常に難しいです。例えば「地盤が弱め」なエリアなら「免震構造」のマンションを選ぶなど、リスクと対策のバランスを補完し合うのが賢い選び方です。また、万が一地震が発生したとしても、正しい判断ができるように知識を身につけておくことと事前の備えが大切です。

ハウスボカンは愛知県内に12店舗を展開しており、不動産プロの目線で物件探しのコツだけでなく周辺エリアの特徴に併せ被害リスクなどもお伝えしたうえで、お客様の快適で安心な住まい選びをサポートいたします。物件購入をご検討中の方はまずは一度店舗にご来店いただき、お気軽にご相談くださいませ。

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