2022年09月30日
物件を手放したいと考えた時、仲介や買取など不動産会社を通す売却方法だと、会社を選定する手間や手取り額への不安などでなかなか前に進まないという方も多いのではないでしょうか。
実は売却をする際、必ず不動産会社を通す必要はなく、自分自身で買主を見つけて売却を行うことができます。これを個人間売買と言います。
よく言われるメリットとしては仲介手数料がかからないことが挙げられます。
しかし、売主と買主の間に不動産会社が入らない分すべての取引を自分達で行う必要があるため、手間やトラブルもつきものです。
そこで今回は個人間売買の流れやメリットデメリット、よくあるトラブルについてご紹介します。
【流れ】
1.売買金額を決める
まず初めに売却金額を決めます。購入時の金額や周辺の相場価格を参考にすると良いでしょう。
2.買主を見つける
金額を決めたら次に買主を見つけます。個人間売買の場合、親族や知人など、もともと買主が決まっている場合も多いかと思います。しかし買主が見つかっていないと個人間売買サイト等で一から探す必要があります。
3.売買契約を締結する
買主が決まり、お互いが金額に合意をすれば、売買契約を結ぶことになります。
契約書類で必要になるのは、売買契約書のみです。その他に必要になる書類については下記を参考にしてください。
4.代金入金を確認する
買主は契約書に記載した期日までに、契約金を支払います。一般的には、契約成立時に買主から売主へ契約金の約20%の手付金を交付します。手付金を受け取らない契約にすると、引き渡し直前に解約されてしまうリスクがあるため注意が必要です。
5.引き渡しを行う
契約金の入金を確認したら物件を引き渡します。その際、売主と買主で一緒に物件の設備や状態を確認しておくとトラブルを防ぎやすくなります。
【必要書類】
・登記済証または登記識別情報(取得場所:法務局)
・公図、測量図等(取得場所:法務局)
・固定資産税納付書(取得場所:市区町村役場)
・実印
・印鑑証明書（3か月以内のもの）
・本人確認書類
以上の書類は引き渡しの際に必要になります。スムーズに引き渡しを行うため、事前に準備をしておきましょう。
【メリット】
・仲介手数料・消費税が不要
はじめにも挙げたように個人間売買の一番のメリットは仲介手数料・消費税が不要になることです。例えば3,000万円の物件を売却する場合、仲介手数料は［3,000万円×3％+6万円=］96万円です。これに税金がかかってくるため、不動産会社に支払う金額は合計で約105万円となります。個人間売買ではこの分が節約できるので、大きなメリットと言えるでしょう。
・売却金額を自分で決められる
不動産会社が間に入る場合、話し合いをした上で売れるであろう金額を決定しますが、個人間で売買の場合は、自分で好きな金額を決められることがメリットになります。売りたい金額で買主に交渉することが可能です。
ただし、好きな金額をつけられるからといって必ずしもその金額で売れるとは限りません。仲介と同じく買主が購入できる金額でなければ売れにくくなってしまうため注意が必要です。
【デメリット】
・トラブルが起こりやすい
個人間だからこそ簡易的なやり取りで売買できる気がしてしまいますが、しっかりとした手順、契約を行わないとトラブルが起こりやすくなります。
特に引き渡し後に契約内容と異なるものが見つかった場合、売主が契約不適合責任を負わなくてはなりません。事前に双方が物件の状況を確認し、契約書に明記しておきましょう。
よくあるトラブルについては次の章でまとめています。
※契約不適合責任:購入した商品が契約内容とずれていた場合に、売主が買主に対して負う責任(例:補修、代金減額等)
・売主の負担が大きい
個人間売買の場合には、売買に関する手続きをすべて自分たちで行う必要があります。
例えば、必要書類の準備、価格交渉、登記手続き等を行わなければならないため、手間と時間がかってきます。
また契約書の作成には不動産の専門的な知識が必要です。契約内容を細かくチェックしておかないと、後々大きなトラブルに発展する可能性もあります。手間や時間を省きたいのであれば不動産会社に仲介を依頼するのが得策でしょう。
・買主は住宅ローンを利用しにくい
住宅ローンの審査では、主に売買契約書や重要事項説明書等が重視されます。
前述したように、個人間売買では個人で書類を作成しなければならないため、不動産会社の作成したものと比べると信用度が低くなってしまうのです。
ローンを使えないと、代金は分割払いか一払いにする必要があります。分割払いにする場合、途中で支払われなくなるリスクも考えられるでしょう。
○誤った書面を作成してしまう
売買契約書などを作成する際、ネットなどに出回っているひな形を作成の参考にする方も多いと思います。
ここで注意すべきなのが、売却予定の物件について個別事情に応じた内容にしないとトラブルを効果的に予防できないということです。
というのも、全く同じ物件は存在しないため、ひな形に沿って契約書を書くだけでは、伝えておくべき内容が漏れてしまう、というリスクが考えられるからです。
引き渡し後、契約書に記載がなかった、と契約不適合責任に問われる可能性もあります。
○代金を完済してもらえない
前述した通り、個人間売買では住宅ローンが通りづらいため、基本的には現金で購入することが多くなります。
売買金額が高額になると、当然その分買主の負担も増えます。分割払いでの対応になった場合、既に引き渡しは終えている状態になるため、代金を完済してもらえないというリスクが考えられます。
○土地の面積が違う
隣地との境界が曖昧なまま引き渡しを行うと、「契約に記された面積と実際の面積が違う」とトラブルになる可能性があります。
基本的に仲介で売買を行う際は、土地の境界をある程度明確にしてから取引を行います。この境界を明確にする作業には費用や手間がかかるため、個人間売買ではできれば避けたいと考える方もいるでしょう。
しかしこの作業を行わないと、実際あるはずだった面積がないことで土地の価値に影響が出るなど、買主とのトラブルになりかねません。
可能であれば、土地との境界線を明確にするため測量を行っておくといいでしょう。
○引き渡し後に越境が発覚する
土地の面積について話した内容と一部重複しますが、越境も土地の境界をはっきりさせていない時に起こりやすいトラブルです。
越境があった場合、売主と買主の問題だけでなく、隣人とのトラブルに発展する可能性もあります。
※越境: 隣地との境界を越えて、他人の所有する土地にモノがはみ出している状態のこと
今回は個人間売買の流れやメリットデメリット、よくあるトラブルについてご紹介しました。
個人間売買は仲介手数料がかからないメリットもありますが、それと同時にトラブルが起こりやすく解決しづらいというデメリットがあります。
親族や知人だからと安心していても、絶対にトラブルが起きないとは限りません。
書類作成の手間などを考えても、不動産のプロを間に入れる方法が1番安心して売却を行うことができるでしょう。
ハウスボカンでは年間1000件以上の成約数を誇り、多種多様なタイプの物件の売却・査定実績で積み重ねた知識とノウハウでお客様のお手伝いをすることが可能です。
売却には様々な不安がつきものですので、安心して取引が行えるよう全力でサポート致します。
相談だけしてみたいという方も大歓迎です。
是非お近くの店舗やオンライン等でお話をお聞かせください。
※売却予定物件の査定を行うことも可能です。
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