地目とは？地目変更について

物件資料等で「地目」の項目を見たことがありませんか。
土地探しを始めたばかりの方にとって、なんとなく見聞きはあるものの、実際どんなものかよくわからないという方も多いと思います。
今回のコラムでは地目の意味から地目変更の手続きに関してお伝え致します。

• 地目とは

  

  「地目」とは、不動産登記法により登記官が決定した土地の用途のことを言います。
  現在は下記の通り全部で23種類があります。
  「宅地」「田」「畑」「牧場」「原野」「塩田」「鉱泉地」「池沼」「山林」「墓地」「境内地」「運河用地」「水道用地」「用悪水路」「ため池」「堤」「井溝」「保安林」「公衆用道路」「公園」「鉄道用地」「学校用地」「雑種地」　
  例えば現在建物が建っている土地は「宅地」というように区別されています。
  ここで注意したいのが、現況の地目が登記簿上と異なる場合があるということです。
  
  また地目はその土地の現況や利用目的によって分類したものになりますが、その地域にどんな建物を建てることができるエリアなのかを定めている「用途地域」という規定もございます。地目が宅地であっても、用途地域次第で建築できない可能性もある為注意が必要です。
  詳しくはこちらのコラムからご確認ください。

  【用途地域ってなに？】

• 住宅を建てられる地目とは？

  

  次に住宅が建てられる地目と内容について詳しくお伝えします。
  23種類の地目のうち、住宅を建てることができるのは、宅地、山林、原野、雑種地の4種類になります。
  ※但し、この中でも地目の変更が必要な場合やこれら以外の地目でも建物が建てられる可能性がある為、事前に確認が必要になります。
  ・「宅地」
  現在建物が建っている土地、もしくは建物の敷地の為に使われる土地のことを言います。宅地の中でも条件がついた種類があり、決められた施工会社に依頼して建築の契約を結ぶ建築条件付宅地や土地を借りて利用する借地権付き宅地等がございます。
  
  ・「山林」
  耕作の方法によらないで竹木の生育する土地をいうと定められており、つまりは自然に竹や木が生えている状態の土地になります。
  
  ・「原野」
  山林と混合してしまいがちですが、原野は竹木ではなく、雑草や灌木類が生い茂っている状態の土地をいいます。
  
  ・「雑種地」
  上記で記載した22種類の地目のどれにも該当しない土地のことをいいます。
  典型的な例としては駐車場、資材置き場、ゴルフ場等があります。

• 地目変更とは？

  

  地目が変わった際に、地目変更手続きを行う必要がございます。
  またこの申請は地目に変更が生じた日から1ヶ月以内に申請を行わなければならず、
  例えば、家を建てる為に地目を宅地に変更する場合は、宅地にするための造成工事が完了した日から1ヶ月以内に申請を行う必要がございます。
  この申請をしなかった場合は、10万円以下の過料に処される場合がある為、注意しましょう。
  
  地目変更の登記手続きは、その土地を管轄する法務局に地目変更申請書を提出します。
  不動産登記は通常、土地の所有者である名義人が行いますが、司法書士に依頼することも可能です。その場合依頼料が掛かりますので、事前に費用を確認しておくことが必要でしょう。
  また田や畑はいわゆる農地法の制限により、そのままの地目では住宅を建てることはできません。その為、農地転用の許可申請が必要になり、事前に農業委員会の許可を受けるか、農業委員会へ農地転用届出書等の必要書類の届出を行わなければなりません。

• まとめ

  

  今回、土地の購入とおうちづくりを検討している方に、地目についてご紹介致しました。土地には地目の他に、用途地域や建築基準法など様々な制限があります。検討している土地について詳しく知りたい場合は、不動産のプロに相談することをお勧めします！
  弊社でもエリアに詳しい担当者より物件の紹介はもちろん建築条件等についてご説明させて頂きます。
  
  物件探し以外でも、おうちづくりのことでお悩み事がございましたら、お近くの店舗にお越しくださいませ。

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