会員登録する
すまぐちくん

入居者の対応はどうすればいい?オーナーチェンジでの不動産売却を解説!

2021年08月15日

入居者の対応はどうすればいい?オーナーチェンジでの不動産売却を解説!

ご所有のアパートやマンションなどの収益物件を売却したいと思った時、入居者への対応をどうすればいいのか、そもそもどう売却すれば良いのかと思ったことはありませんか?

収益物件の売却は入居者がいるまま売却するか、退去してもらってから売却するかで査定金額や売却方法、入居者への対応が変わってきます。

そこで今回は、賃貸物件の売却方法であるオーナーチェンジでの売却と通常の売却、2つの方法のメリット・デメリットについてお話しします。

  • オーナーチェンジでの売却について

    オーナーチェンジでの売却について

    オーナーチェンジとは現に居住している入居者はそのままに、所有者のみ変わる売買方法です。
    入居者のいない賃貸物件の売却はオーナーチェンジと呼びません。

    売却の流れに関しては、戸建や土地などの売却方法とほとんど変わりません。
    しかし、査定方法は通常の売却とは大きく異なります。

    オーナーチェンジの場合は収益還元法というその物件が将来的にいくらくらい収益を出すのかということに基づいて不動産価格を求める方法で査定を行うため、現在の家賃収入や入居・空室率によって価格が大きく変わります。

    オーナーチェンジでの売却のメリット・デメリットは以下の通りです。

    ■メリット
    ①入居者に退去してもらう必要がなく、交渉の手間や立退料が発生しない
    オーナーチェンジは所有者のみが変わるため、入居者に退去してもらう必要がありません。そのため退去してもらうために交渉したり、立退料を支払う必要もありません。
    売り主にとって余計な手間や費用がかからないだけでなく、入居者にとってもそのまま住み続けられるというメリットがあります。

    ③売却期間中でも家賃収入を得られる
    入居者はそのまま住み続けるため、購入希望者が見つかるまでは所有者として家賃収入を得ることが可能です。そのため購入希望者がなかなか見つからない場合も、その期間収入を得られます。

    ■デメリット
    ①居住用の物件に比べて購入希望者が限られる
    オーナーチェンジとなると投資目的で物件を探している人が対象になるため、居住用物件を探している人よりも母数が少なくなります。成約率を上げるためには、明確な売却理由を用意することや空室を少しでも減らしておくことなどが必要になります。

    ②購入希望者は、内装や間取りを内覧できないためリスクになる
    オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、購入希望者が内覧できないことが多いです。
    入居者が内覧を許可してくれる場合は問題ありませんが、難しいことも多いでしょう。購入を検討するにあたって原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明となると、なかなか手を出しづらくなることも考えられます。
    そこで室内の状況が少しでもわかるように、リフォーム履歴や物件情報、仕様などを説明できる資料などを用意しておくといいでしょう。

  • 通常の売却について

    通常の売却について

    通常の売却とは空き家や空地として売ることを指します。

    上記のように空き家や空地として売るためには、入居者に立ち退きをしてもらう必要があります。ここがオーナーチェンジとの大きな違いになります。

    ■メリット
    ①オーナーチェンジよりも購入後の自由度が高いため購入希望者が見つかりやすくなる可能性がある
    前述したようにオーナーチェンジは所有者のみが変わる売買方法のため、購入者は収益物件として購入することになります。
    しかし空き家や空地としての売買となると、居住用やその他利用目的によって購入者がどう使用するかの幅が広がります。
    そのためオーナーチェンジより購入希望者が見つかりやすくなる可能性があります。

    ②建売用地やマンション用地として活用できる場合は高く売れる可能性がある
    土地としての売却を考えた際、建売用地やマンション用地として活用できる場合は需要が高い傾向にあるため、売却金額も高くなる可能性があります。

    ■デメリット
    ①入居者に退去してもらうことが難しい
    空き家や土地として売りたいと考えたときに一番のデメリットがこれになります。
    法律には借りる側の権利を保護するという考え方があります。そのため定期借家契約を結んでいるか、正当な理由(借地借家法第28条)がない限り基本的に入居者に退去してもらうのは難しいと考えた方がいいでしょう。
    [賃貸物件における借家契約の種類]
    ・普通借家契約:賃貸期間の定めがない
    ・定期借家契約:賃貸期間の定めがある
    普通借家契約で退去が可能な場合も、入居者に退去いただくためには長い交渉期間が必要となり、多くの手間や費用が発生する可能性があります。

    ②リフォームや大規模修繕が必要な物件は購入希望者が見つかりにくい場合がある
    リフォームや大規模修繕が必要な場合、買主にとっては購入費用とは別の初期投資がかかってくることになります。そのため築年数の古い物件を空き家にしても買い手が付きにくい場合があります。

  • 入居者への対応

    入居者への対応

    〇オーナーチェンジの場合
    ■売却後連名での通知
    入居者の承諾や事前の通知は必要ありません。売却後に売主と買主が連名でオーナー変更の通知を行い、家賃の振込先や連絡先を管理会社を通じて知らせるのが一般的です。
    [管理会社が知らせる賃貸人変更通知書の主な内容]
    1.オーナーチェンジを行った旨の報告
    2.敷金の返還義務を新賃貸人が引き継ぐ旨の報告
    3.賃貸契約条件の確認
    4.新しい賃料の振込先(振込先の切替月)
    5.新しい管理会社の名前や連絡先


    〇通常の売却の場合
    ■賃貸借契約の確認
    前述したように賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家契約は、借主が希望する限り、原則契約更新になります。そのため所有者から更新を断る場合、正当な理由がなければなりません。ただし売却は正当な理由にならないため、事情を説明し、入居者の承諾を得る必要があります。

    ■立ち退きの交渉
    法律では契約更新日の半年から1年前までには更新しない旨を伝えることが定められています。
    正当な理由や何らかの事情がない場合は、立退料を支払って退去の交渉することが一般的です。立退料に明確な相場はなく、物件や入居者、所有者の都合次第で大きく立ち退き料は異なると考えられます。
    立ち退きの交渉はトラブルになるケースもあるので注意しましょう。

  • まとめ

    まとめ

    今回は収益物件の売却方法と入居者への対応を簡単にお伝えしました。

    所有している物件はどちらの売却方法が向いているのか、検討の材料にしていただければと思います。

    しかし結局どの売却方法がいいのか、高く売るにはどうすればいいのかを考えた時にご自身だけではわからないことも多いかと思います。

    そういった場合は不動産のプロにご相談していただくことをおすすめします!

    弊社では収益物件の売却も取り扱っており、売却の流れや査定額についてなど、担当者から詳しい説明を行っております。
    少しでも不安を取り除けるよう、お客様に寄り添った対応をしています!
    是非一度店舗や現地にてお話をお聞かせください。

記事カテゴリ

最新の記事

もっと見る

物件を実際に探してみよう!物件を実際に探してみよう!

不動産購入の知識がついたら物件を探してみよう!会員登録すれば物件検索の幅がグッと広がります!

総物件数

6346

会員限定
物件

1848

会員登録のメリット
会員登録のメリット
  • メリット1

    会員限定物件の
    閲覧

  • メリット2

    新着物件を
    メール配信

  • メリット3

    プライスダウン
    物件を配信

  • メリット4

    キャンペーン・
    お役立ち情報を
    お届け

  • メリット5

    お気に入り物件を
    保存

  • メリット6

    自動入力で
    簡単問い合わせ