前面道路とは？土地購入で重視すべき幅や方位の基本知識

みなさまは土地を探す際に、どのようなことを重視していますか？立地、価格、土地の広さを見て検討される方も多いかと思います。

その中で意外と見落とされがちなのが「前面道路」です。

住宅地に家が密集している場所では、細い道では車がすれ違うのも一苦労します。逆に、前面道路が広ければ交通量が多くなるため、騒音などが気になる場合があります。

今回は、前面道路を考える上で重要となる「接道義務」や「セットバック」の基礎知識から、幅や方位による違い、メリット・デメリットを表で分かりやすく解説します。土地選びの参考にぜひご覧ください。

• 前面道路とは

  

  前面道路とは、家を建てる敷地に接している道路のことです。単なる道ではなく、建築基準法において建物の計画を左右する重要な要素とされています。
  
  前面道路は、以下のような重要な役割を持っています。
  
  

  ・建築基準法に基づく接道義務の判定基準となる
  ・道路幅が4m未満ならセットバックの対象となる
  ・車の通行や駐車のしやすさを左右する
  ・日当たりやプライバシーを左右する

  
  
  

  土地資料を見ていると「南側前面道路」「要セットバック」などの記載を目にすることがあると思います。これらは土地の価値や建築計画に直結する条件ですので、見落とさず確認する必要があります。

  
  
  
  

  家を建てる前に知っておきたい接道義務とセットバック

  
  
  

  接道義務とは

  接道義務とは、都市計画区域内の土地に家を建てる際は、幅4m以上の道路(建築基準法上の道路)に2m以上接していなければならないという決まりです。
  
  火災や地震などの災害時に、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに通れるようにするために定められています。

  
  
  

  セットバックとは

  セットバックとは、敷地に接している道路の幅を4m以上確保するために敷地を後退させることをいいます。
  
  前面道路が幅4m未満の土地に家を建てる場合には、道路の中心線から2ｍ、土地を後退させなければなりません。（前面道路を4mにする場合、反対側の土地も後退義務があるため、中心から2ｍを基準としています。）
  
  なお、法律が定められる前から使われている幅4m未満の道路も数多く残っています。そのため、すでに建物が建っている場合には移動の必要はありませんが、新築や建替えの際にはセットバックが必要です。

  
  
  

  【注意点】
  セットバックを行った部分は「道路」としてみなされるため、建ぺい率や容積率の計算に含まれません。土地面積が減ることで、建築可能な建物の大きさが制限される点に注意しましょう。

  
  
  

  あわせて読みたい

  

  セットバックとは？購入するときの注意点について

• 前面道路の幅によるメリット・デメリット

  

  実際の暮らしに直結するのが「前面道路の幅」です。道路幅の違いによって、静かで落ち着いた生活になるか、利便性が高い生活になるか変わります。
  
  ■4m前面道路
  古い住宅街や分譲地に多く、車1台が通行できる程度で、すれ違いは難しいケースが多いです。
  
  ■6m前面道路
  大規模な分譲地に多く、車同士のすれ違いもスムーズです。
  
  ■8m前面道路
  大規模開発地や都市部の幹線道路に多く、大型車の通行も余裕で可能です。
  
  【幅の違いを比較表でチェック】
  

  前面道路の幅	メリット	デメリット
  4m道路	・土地価格が安い ・交通量が少なく静か	・車の駐車/すれ違いが不便 ・大型車が通れない場合あり
  6m道路	・車のすれ違いが可能 ・駐車しやすい ・日当たりや通風良好	・木や土地価格が高い ・交通量が増えて騒音の可能性
  8m道路	・大型車も余裕で通行可 ・街区全体のゆとりが出る	・土地価格が高い ・交通量や音が増える可能性あり

  
  
  

  前面道路の幅が2m違うだけでも、住環境がかなり変わってくるかと思います。ご自身の生活や住みたい環境に合わせて選ぶことが大切です。

• 前面道路の方位による違い

  

  前面道路については、幅の広さだけではなく道路の接道方位も重要です。
  土地を探している際に、「〇側道路」という言葉をよく見かけるかと思います。どの方位に道路があるのかによって、日当たりや過ごしやすさが変わってきます。
  
  

  接道方位	メリット	デメリット
  南側道路	・日当たり良好 ・庭やリビングを南向きに配置しやすい	・土地価格が高め ・道路側からの視線に配慮が必要
  北側道路	・南側の庭を広く取れる ・価格が比較的安い	・日照が短いことがある ・冬場は寒さを感じやすい
  東側道路	・朝日が入る ・朝の時間帯が明るい	・午後の日照が弱い ・南側建物の影響を受けやすい
  西側道路	・午後の日差しを取り込みやすい ・冬は暖かい	・夏の西日が強烈 ・室温上昇やまぶしさに注意

  
  
  

  南側道路

  南側に道路がある土地は、日当たりが良いことから一般的に好まれる傾向にあります。南側道路の場合、土地の南側に庭とリビングが作られることが多いです。南側に庭や窓があることによって長い時間光を入れ込むことができることがメリットです。しかし、南側に道路がある土地は価格が比較的高いというデメリットもあります。

  
  
  

  北側道路

  北側道路の場合は、道路と反対側にリビングや庭をつくることが多いです。リビングや庭が道路側から見えにくい位置になるので、プライバシー性は高くなります。また、南側道路よりも価格が安くなる傾向にあるため、少しでも安い値段で購入したい方にはおすすめです！季節や時間帯、隣地との距離によっては日当たりが悪い場合があるので注意しましょう。

  
  
  

  東側道路

  東側道路の場合は、居室を全て南向きに設計しやすく、朝日が入りやすいというメリットもあります。ただし南側に近い距離で建物が建っている場合は、陽当たりが悪くなる可能性もあります。そういった際は2階リビングにするなど、設計を工夫することをオススメします。

  
  
  

  西側道路

  西側道路の場合も東側道路と同様に居室を全て南向きに設計しやすいです。ただし東側とは違い、住宅地だと朝日が入りにくい傾向にあるため、やはり設計の工夫は必要になります。
  
  一般的な住宅地の接道方向による特徴は以上の通りです。
  ただ、間口や土地形状、広さによって条件は変わり、設計の工夫によっては安く土地を購入して理想の家を建てられる可能性もあります。是非一度不動産会社や建築会社にどんな家をどれ位の予算で建てたいか相談してみてください。

  
  
  

  あわせて読みたい

  

  「日当たり」のいい物件とは！？選び方解説！！

• まとめ

  

  今回は、前面道路の幅と方位によってどのようなメリット・デメリットがあるのかをご紹介しました。
  
  土地を選ぶ上では、価格、立地、土地の広さだけではなく、前面道路の幅や方位を確認することもとても大切です。前面道路の幅や方位は、土地の価格だけではなく、生活環境も変わってきます。
  どのようなお土地が合うかは、お客様がどのような家をいくらくらいで建てたいかによって変わります。
  
  自分にはどのような土地が合うのか分からないという方も、どのような家を建てたいかを是非当社にご相談ください。建物のこと、資金計画のことまで総合的に考えた土地紹介をさせていただきます。
  
  オンライン上でお話させて頂く事も可能でございます。ご希望ございましたらその旨お申し付けください。

  来店して相談する