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すまぐちくん

マンションと共用部分と専有部分について解説!トラブルを避け安心して過ごすためには?

2020年07月07日

マンションと共用部分と専有部分について解説!トラブルを避け安心して過ごすためには?

マンションを購入する際に、「専有部分」と「共有部分」という言葉が必ずと言っていいほど出てきます。
専有部分はどこになるのか知っている人も多いかとは思いますが、共用部分との違いはよく分からないという人も多いのではないでしょうか。

マンションは戸建に比べセキュリティがしっかりしている所が多く、近くに駅やスーパー・学校があるなど、生活に便利なエリアに建てられることが多いです。
しかし、マンションには多くの人も住んでいるためトラブルも多くなります。
故障が起きたり不具合を感じた時に、ここは誰のお金で直すの?と分からないこともあるかと思います。
これからマンションを購入するという人も、既にマンションに住んでいるという人も専有部分と共有部分を知っておけば、トラブルを未然に防ぎ、気持ちよく暮らしていくことに繋がります。

そこで今回は、マンションの共有部分や専有部分について解説させていただきます。

  • 専有部分について

    専有部分について

    マンションのように、1つの建物内に独立した複数の住居などがある建物を「区分所有建物」と言います。
    さらに、マンションには「区分所有法」という法律によって、専有部分と共有部分に分けられています。
    この法律によって、集合住宅における所有権をはっきりとさせ、専有部分は居住者、共用部部は管理組合とそれぞれで責任の所在をはっきりさせています。

    ■専有部分
    マンションの各部屋には、「区分所有権」が認められています。その区分所有権の対象となる部分が「専有部分」です。

    マンションの専有部分は、壁や床・天井に囲まれ部分、つまりはコンクリートの躯体で囲まれた内側の居住スペースのことを指しています。

    〈専有部分に該当する例〉
    ・天井、床、壁
    ・玄関扉(鍵及び玄関扉の室内側)
    ・メーター以降の配管、配線
    ・住宅用火災警報器
    など

    コンクリートの躯体自体は共用部分にあたるので、躯体を傷つけるような穴を空けたり、釘を売ったりすることはできないので、気を付けましょう。

    所有権のある専有部分であっても管理規約等によってルールが定められているため、勝手にリフォームや変更を加えてはいけません。工事内容が専有部分にあたる箇所だけの場合でも、事前に管理組合や管理会社に届出を出す必要があるため、注意しましょう。

  • 共用部分について

    共用部分について

    共用部分は、マンションにおける専有部分を除いたすべての部分が該当し、基本的に区分所有者が共同で使うスペースです。

    〈共用部分に該当する例〉
    ・躯体のコンクリート
    ・躯体(柱、外壁〉
    ・窓ガラス、サッシ
    ・エントランス
    ・エレベーター
    ・バルコニー
    ・玄関扉(外側)
    ・廊下、階段
    ・駐車場、駐輪場
    ・宅配ボックス
    ・メーターボックス
    ・消防用設備
    など

    バルコニーや窓ガラス(サッシ)、玄関ドア(外側)などは意外に思われるかもしれません。
    しかしこれらの部分は共用部分のため、勝手にリフォームしたりすることはできませんのでご注意ください。
    ※玄関ドアの室内側や鍵は専有部分にあたるため、アレンジしたり鍵の交換もできます。

    また、共用部分であっても駐車場や宅配ボックスなど、特定の区分所有者だけが使用でき、他人が使えない部分を「専用使用部分」と言います。
    専用使用部分は共用部分ではありますが、居住者が専用で使用できる部分になっており、基本的に管理は自分でするべき箇所になってきます。
    ※専用使用権は、各マンションによって管理規則で定められていることが多いです。

    共用部分はマンションの区分所有者全員で共有している財産でもあります。

    共用部分については、トラブルが発生する原因にもなりますので管理規約をしっかりと確認しましょう。

  • マンション内で起きるトラブルについて

    マンション内で起きるトラブルについて

    特に、共用部分についてはトラブルが起こりやすい原因にもなります。使用ルールが守れない人や、マナーが悪い人には苦情が寄せられることもあります。
    お互いに気持ちよく過ごすためにも、マンションの規約をしっかりと確認し、マナーを守りましょう。

    ここでは、マンション内でよく起こるトラブルや気を付けたいマナーについて、いくつかご紹介します。

    ■廊下にはモノを置かない
    マンションの廊下は、自分だけではなく色々な人が使用します。
    自分の部屋の前だからといって物を置く人もいますが廊下は共用部分になりますので物を置くのは控えましょう。

    ■喫煙者のタバコについて
    室内ではなくベランダに出てタバコを吸う人もいます。ベランダで吸ったタバコの煙が、近隣の住居者の洗濯物に匂いがついてトラブルになることも。
    これはマンション内でよく起こるトラブルです。外だし、ベランダだからいいだろうと思う人もいるかと思いますが、ベランダでタバコを吸うことはトラブルに繋がりますので気を付けましょう。

    ■バルコニーについて
    バルコニーは共用部分ではありますが、廊下のように居住者が他の居住者のバルコニーを使用することはありません。
    そのために、物などを置いている方も多いのではないでしょうか。
    しかし、ベランダは火災や地震が起きて避難が必要になった時に、避難経路として居住者が使用する場所となります。
    共用部分該当し、いざ避難となった時に避難の妨げになった際には、命に関わる大きな問題に繋がります。普段からバルコニーの整理整頓を心掛け、非常時に使えるようにしておきましょう。

    ■水漏れについて
    マンションで水漏れが起こった場合には、発生場所によって責任の所在が変わります。
    給排水管は、水道からマンション全体の各部屋に水を供給する共用管と、その間を各部屋に引き込むための専有管に分けられます。
    共用管は共用部分に該当するので、共用管で水漏れが起きた場合には、マンションの管理組合の責任となります。
    しかし、専有管で水漏れが発生した場合にはその部屋の居住者の責任となります。

    水漏れについては、目で見て分からない箇所で発生していることも多いのでどこが原因が業者にしっかりと調査してもらいましょう。
    また、水漏れのトラブルに備えるためにも火災保険で保証対象に加えておくことも考えておきましょう。

  • まとめ

    まとめ

    今回はマンションの専有部分と共用部分についてお話しました。
    専有部分と共用部分は曖昧で分かりにくい部分もあり、マンション毎の管理規約によっても変わってきます。
    マンションは、多くの人が生活する場所であり、時にはトラブルが起きてしまうこともあります。
    トラブルを避けるためにも、自分自身で確認できることはしっかりと確認しましょう。

    また、曖昧な部分や疑問に思ったことは、自己判断するのではなく管理組合や管理会社に相談をしましょう。
    各居住者が意識することで、快適で住みやすい環境になります。

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