マンションの寿命って何年くらい？長く安心して暮らせるマンションの条件とは

最近では、中古物件を購入して自分好みの部屋にする「リノベーション」を行う事例も増えてきています。
しかし、リノベーションといっても、物件は中古であるため「耐久性が大丈夫なのか？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか？

また、リノベーションまで考えていなくとも、中古マンションの購入を検討している方にとって「購入していつまで住めそうか」を考えることは非常に重要です。

この記事では、マンションの法定耐用年数や寿命について解説させていただき、長く快適に住めるマンションを選ぶ際のポイントをお伝えします！

• マンションの法定耐用年数とは

  

  マンションを含む住宅をはじめ、資産として所有することのできるものには「法定耐用年数」というものが定められています。
  国税庁のホームページに公開されている耐用年数によると、住宅の法定耐用年数は以下の通りです。
  
  【工法毎の法定耐用年数】
  ・RC造＆SRC造→47年
  ・重量鉄骨造→34年
  ・軽量鉄骨造→27年
  ・木造住宅→22年
  
  マンションの場合、多くがRC造またはSRC造になるので、法定耐用年数は47年となります。
  
  では、法定耐用年数が47年ということはどういうことでしょうか。
  
  法定耐用年数とは「実際に耐えることのできる年数」とは異なり、税制上の減価償却される期間(＝税制上価値が100から0になるまでにかかる期間)を表しています。
  耐用年数が47年というのは、税法上47年で価値が0になるということです。そのため、47年が経ってしまったからといって住めなくなってしまうというわけではありません。
  
  マンションの寿命は、耐用年数ではなく他の視点から考える必要があります。

• 実際のマンションの寿命とは？！

  

  法定耐用年数がマンションの寿命ではないとすると、マンションの寿命はどう見たらよいのでしょうか。
  実は、マンションの寿命を左右するポイントには大きく分けて「管理状態」「構造」「立地」の3つがあります。
  
  ①管理状態
  過去にどのような管理をされてきたか、どういった管理を行っているのか知ることが重要です。
  マンションは鉄筋など金属をコンクリートが覆うように作られており、非常に堅牢な造りになっていますが、年月が経ち、風雨にさらされ続けると、徐々にコンクリート内部の鉄筋部分が腐食し始めます。また、コンクリートは乾燥・収縮が繰り返されることで、表面からひび割れを起こすこともあります。そうした劣化を防ぐために、マンションには定期的なメンテナンス(修繕計画)が必要であり、適切に管理されているマンションには定期的なメンテナンスのために修繕計画や修繕の履歴も残っています。
  管理が行き届いているかどうかは、実際に目で見て確認するほか、不動産会社や管理会社に管理状態や修繕履歴、修繕計画の有無、修繕積立金滞納の有無を確認すると良いでしょう。
  
  
  ②構造
  構造については、一般の人がチェックするのは難しい部分です。
  簡単にチェックできるものとして、住宅性能制度で定められる住宅性能評価を確認してみましょう。この住宅性能評価には「劣化対策等級」という項目があり、どれ位長持ちする建物かを3つの等級で表しています。
  
  【劣化対策等級】
  等級3＝75～90年程の耐用年数が期待できる
  等級2＝50～60年程の耐用年数が期待できる
  等級1＝建築基準法に定められた対策がされている※最低基準
  
  ただ、こうした基準は最近定められたものであり、全てのマンションに当てはめることはできません。構造の確認はホームインスペクション制度を利用して専門家に依頼することをオススメします。
  
  また、配管設備が簡単に交換できるかということも確認しましょう。
  配管設備の寿命は20～30年と言われておりますが、築年数の古いマンションだと、配管が躯体内に埋め込まれており、交換が困難です。そのため古いマンションの場合、配管に致命的な問題が起きたら建物を建替える必要に迫られることになりかねません。
  
  
  ③立地
  立地条件が建物に影響を与えるケースもあります。
  ・周りに高層建物がない場合
  　→日光や風雨を受けるためダメージが大きくなります。
  ・海に近い物件
  　→潮風による塩害でダメージを受けやすいです。
  
  しかし、外壁塗装や補修など定期的にメンテナンスがされていれば劣化を防ぐことができます。
  また、地震が多い日本では強い地盤かも確認おくと安心できます。

• マンション建替えの実状

  

  ここまでマンションの寿命についてお話しさせていただきましたが、ここでは簡単にマンションの建替えの実状についてお話しさせていただきます。
  
  国土交通省によれば平成28年末時点で建替え準備中及び建替え実施中のマンションは25件で、これまで工事完了したマンションは227件。マンションは全国に10万棟あると言われているので、マンションの建替えの事例は非常に少ないと言えます。
  これは高額な負担金と煩雑すぎる建替えまでのプロセスが影響していると言われています。
  
  このように中古マンションを購入したとしても、そのマンションがすぐに建替えられるという可能性は低いでしょう。
  
  しかし「ただ長く住めるマンション」と「長く安心して住めるマンション」は大きく違います。
  
  中古マンション購入時に建替えリスクを気にしすぎる必要はありませんが、「長く安心して住めるマンション」を購入するためには、しっかりと「管理状態」「構造」「立地」を確認しておく必要があるでしょう。

• まとめ

  

  マンションの法定耐用年数は47年ですが、管理状態やメンテナンスがしっかりされていれば100年は持つとも言われています。
  
  今回お伝えしたポイントをしっかりと確認することで、安心して快適に住めるマンションを見つけることができるようになるでしょう。
  
  しかしながら、なかには一般の消費者では調査しきれない、専門知識が必要な内容も多くあります。
  
  そのため、中古マンションを探す際は信頼できる不動産会社に相談し、必要に応じてインスペクション制度を利用することをオススメします。
  
  当社では中古マンションを含む不動産取引のプロはもちろんのこと、リフォームリノベーションなど建築のプロも多数在籍しており、マンション選びの際には建物状況や修繕積立金の積み立て状況、修繕計画の有無なども調査させていただきます。
  中古マンションの購入とリフォーム・リノベーションは当社にお任せください。