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投稿日:2023年06月15日
最終更新日:2025年09月04日
所有する不動産を売却する際、売出価格をどのように決めるのか誰もが気になることですよね。
早期かつ高値な不動産売却を成功させるためには、しっかりと物件や近隣の成約事例を調査し、適正な金額で売りに出すことが大切です。
この記事では、不動産売却を検討している方に向けて、スムーズに売却するための適切な売出価格の決め方について、3つの手順と3つのポイントに分けてご紹介します。
実際に不動産を市場に売りに出す価格のことを指し、この売出価格は売主が自由に決めることができます。
早期かつ出来る限り高値で不動産売却をするためには、適正な価格で売出価格を決める必要があります。
価格設定が売却の成否を大きく左右します。
【高すぎる価格】
内覧の問い合わせが来ず、売却が長期化する原因に。「売れ残り物件」のイメージがつき、結果的に大幅な値下げが必要になることも。
【安すぎる価格】
すぐに買い手が見つかる可能性は高いですが、本来得られるはずだった利益を逃し、手元に残るお金が少なくなり損をしてしまいます。
しかしながら、自身が所有する不動産がどれぐらいの資産価値があるのか分からないという方も多いでしょう。そこで売出価格を決める際に参考となるのが、不動産会社などが算出する査定価格です。
不動産会社が、周辺の類似物件の成約事例（実際に売れた価格）や市場の動向、物件の状態などを基に約3ヶ月で売却できる可能性が高いと算出する価格のことをいいます。
売出価格を決める上で最も重要な客観的な指標となりますが、「査定価格＝売出価格」でなければならない、というルールはありません。
それでは次に、売出価格をどのような手順で決めていけばよいかご紹介します。
まずは、ご自身で所有する不動産がいくら位で取引されているのか、大まかな相場観を掴むことが大切です。不動産会社の査定を依頼する前に相場を知っておくことで、提示された査定価格が妥当かどうかを判断する基準になります。
【調べ方】
・SUUMOやat homeなどに掲載されている類似物件を探し、自分が所有している不動産の周辺でおおよそいくらぐらいで販売されているの確認
・ 国土交通省の不動産情報ライブラリなど、取引事例が掲載されているサイトで実際に成約した価格を確認
住宅ローンの残債が残っている不動産を売却する場合、売却時にその残債を一括で返済しなければなりません。売却金額が残債+諸費用を上回れば良いですが、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」状態になると、自己資金で不足分を補填しないと売却ができません。資金計画を明確にすることで、売出価格の下限ラインが見えてきます。
売却したい不動産の相場を確認できたら、不動産会社に査定依頼を出しましょう。
査定には、データを基に簡易的に算出する「机上査定」と、実際に現地を訪問して詳細に評価する「実査定」があります。より正確な売出価格を決めるためには、実査定が必須です。
不動産会社ごとに査定方法や得意なエリア、販売戦略が異なるため、査定価格には数十万〜数百万円の差が出ることがあります。中には、媒介契約を取得するために、相場とかけ離れた高い金額を提示する会社も存在し、査定価格が一番高い会社が一概にも良いわけではありません。
1社だけの査定を鵜呑みにするのではなく、必ず3社以上の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格の根拠を詳しく聞きましょう。「なぜこの価格になったのか」を丁寧に説明してくれる、信頼できる会社を見つけることが成功への近道です。
相場価格と査定価格を把握したら、実際に売出価格を決める段階に移ります。それでは最後に、売出価格を決める際のポイントを3つご紹介します。
不動産売買では購入希望者から価格交渉を持ち掛けられることがあったり、なかなか購入希望者が見つからなければ売出価格を見直さなければならないタイミングが訪れます。その際に、いくら以上だったら売却するという判断をしやすいように下限価格を決めておきましょう。
上限価格：出来ればこの価格で売却したいという売却希望価格
下限価格：少なくともこの価格で売却をしたいという価格
住宅ローン残債がある不動産売却の場合は、ローン残高や売却諸費用などの合計金額よりも上回る金額に設定することが理想的です。
不動産売却は購入希望者が見つかった後も売買契約や決済・引渡しに時間を要するので、いつまでに売却を完了したいのかを予め明確にし、それに合わせてスケジュールを立てることが非常に大切です。売却期限を踏まえ、不動産会社と相談しながら、売出価格を決めると良いでしょう。
★出来るだけ早く売却したい場合
相場と同じぐらいか、少し下げた価格設定することをおすすめします。あまりにも安すぎる価格だと損をしてしまうので、慎重に戦略を練りましょう。
★時間に余裕がある場合
最初は少し相場よりも高めの金額で販売し、市場の反応を見るのも一つの手です。ただし、いくら時間に余裕があるからと言って、あまりにも相場とかけ離れた売出価格だと問合せが来ない可能性があるので注意が必要です。また、3ヶ月以上売れないと「売れ残り物件」とみなされ、マイナスな印象に繋がる可能性もあります。
売りに出してから3ヵ月経過しても、「内覧希望者がなかなかいない」「案内しても成約に至らない」という場合は、何か売れない原因があると考えられます。
最も一般的な原因は、売出価格が市場の相場と合っていないことです。不動産会社の担当者と相談し、競合物件の状況なども踏まえて価格の見直し（値下げ）を検討しましょう。
また、担当者の販売活動に問題があるケースも考えられます。広告の打ち出し方や案内の仕方に不満があれば、思い切って依頼する不動産会社を変更する（媒介契約を見直す）ことも選択肢の一つです。
今回は、適切な売出価格の決め方についてお話ししました。
売出価格は売主が自由に決めることができるということもあり「できるだけ高く売却したい」と価格を高く設定する方が多くいらっしゃいますが、相場より高すぎる価格設定は、結果的に売却期間が長引き、値下げを繰り返すという結果になりかねません。適正な査定額を知り、相場に合った価格の設定が早期＆高値の売却に繋がります。
ハウスボカンでは独自の集客力と、多種多様なタイプの物件の売却・査定実績で積み重ねた知識とノウハウで、スムーズで満足度の高い不動産売却を実現します。
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