売出価格は誰が決める？スムーズな不動産売却に繋がる適切な売出価格の決め方！

所有する不動産を売却する際、売出価格をどのように決めるのか誰もが気になることですよね。
早期かつ高値な不動産売却を成功させるためには、しっかりと物件や近隣の成約事例を調査し、適正な金額で売りに出すことが大切です。

この記事では、不動産売却を検討している方に向けて、スムーズに売却するための適切な売出価格の決め方についてご紹介します。

• 売出価格とは？

  

  ◯売出価格とは？

  実際に不動産を市場に売りに出す価格のことを指し、この売出価格は売主が自由に決めることができます。
  
  

  【注意点】

  売出価格は自由に決められるため、高すぎる金額だと売却が長期化したり売れ残りに繋がり、安すぎる金額だと自分の手元に残るお金が少なくなり損をしてしまいます。
  

  
  
  早期かつ出来る限り高値で不動産売却をするためには、適正な価格で売出価格を決める必要があります。
  
  しかしながら、自身が所有する不動産がどれぐらいの資産価値があるのか分からないという方も多いでしょう。ここへ来て売出価格を決める際に参考となるのが、不動産会社などが算出する査定価格です。この査定価格は、一般的に約3ヶ月で売れるであろうと想定した価格で算出されます。
  
  それでは次に、売出価格をどのような手順で決めていけばよいかご紹介します。

• 売出価格を決める手順

  

  1.相場価格を調べる

  まずは、売却を検討している不動産の周辺相場を調べます。
  SUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトや折込チラシなどに掲載されている類似物件を探し、自分が所有している不動産の周辺でおおよそいくらぐらいで販売されているのか相場価格を把握しておきましょう。
  
  

  2.住宅ローンの残債を把握する

  住宅ローンの残債が残っている不動産を売却する場合、売却時にその残債を一括で返済しなければなりません。売却金額が残債を上回れば良いですが、反対に残債が売却金額を上回ってしまうオーバーローンという状態になることもあり得ます。売出価格を決める際は、住宅ローンの残債も考慮しなければなりません。
  
  

  3.不動産会社に査定依頼をする

  売却したい不動産の相場を確認できたら、不動産会社に査定依頼を出しましょう。
  不動産査定の方法には主に「簡易査定(机上査定)」と「実査定(訪問査定)」の2種類があります。
  
  

  ⚫︎簡易査定(机上査定)とは？
  実際に売却する不動産の現地は確認せず、周辺の取引事例や公示価格などをもとに概算価格を算出します。査定価格が出るまで1～3日と簡単に金額を知ることができますが、現地確認前のため正確性には欠けます。
  
  ⚫︎実査定(訪問査定)とは？
  実際に不動産会社の担当者が現地を訪れて建物の状態や立地、周辺環境など不動産の特徴をプロが細かくチェックし、査定額にすべて加味した査定価格を算出する方法です。査定価格が出るまでに1週間〜10日程かかる場合もありますが、簡易査定よりも精度の高い査定価格を知ることが出来ます。

  
  
  不動産会社ごとに査定方法や得意とするエリア、抱えている顧客等も違うため、査定価格にばらつきが出てしまいます。中には、媒介契約を取得するために、相場とかけ離れた高い金額を提示する会社も存在し、査定価格が一番高い会社が一概にも良いわけではありません。
  
  そのため、適正価格を知って売出価格を決めるには、1社だけではなく複数社に査定依頼をすることをおすすめします。また、その査定価格をどのような根拠をもって算出しているのか不動産会社から説明を受けましょう。

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• 売出価格を決める際のポイント

  

  相場価格と査定価格を把握したら、実際に売出価格を決める段階に移ります。それでは最後に、売出価格を決める際のポイントについてお伝えします。
  
  

  ・上限価格、下限価格を決める

  売出価格を検討するとき、「上限価格」と「下限価格」もあわせて決めておきましょう。
  
  不動産売買では購入希望者から価格交渉を持ち掛けられることがあったり、なかなか購入希望者が見つからなければ売出価格を見直さなければならないタイミングが訪れます。その際に、いくら以上だったら売却するという判断をしやすいように下限価格を決めておきましょう。住宅ローン残債がある不動産売却の場合は、ローン残高や売却諸費用などの合計金額よりも上回る金額に設定することが理想的です。
  
  

  【金額の決め方】
  上限価格…出来ればこの価格で売却したいという売却希望価格
  下限価格…少なくともこの価格で売却をしたいという価格

  
  
  

  ・売却スケジュールをたてる

  不動産売却は購入希望者が見つかった後も売買契約や決済・引渡しに時間を要するので、いつまでに売却を完了したいのかを予め明確にし、それに合わせてスケジュールをたてることが非常に大切です。売却期限を踏まえ、不動産会社と相談しながら、売出価格を決めると良いでしょう。
  
  

  【POINT】
  

  ★出来るだけ早く売却したい時

  出来る限り早く売却をしたい場合は、相場と同じぐらいもしくは少し相場より下げた金額で売出価格を設定することをおすすめします。しかし、あまりにも安すぎる価格だと損をしてしまうので、慎重に戦略を練りましょう。
  
  

  ★時間に余裕がある時

  いつまでに売却をしなければならないという期限が無く、時間に余裕がある場合は、最初は少し相場よりも高めの金額で販売をしてみても良いでしょう。ただし、いくら時間に余裕があるからと言って、あまりにも相場とかけ離れた売出価格で販売してしまうと問合せが来ない可能性があるので注意が必要です。
  また、長期で販売することで売れ残り物件と買主に認識され、「何か売れない理由があるのではないか」というマイナスな印象に繋がる可能性もあります。

  
  
  
  

  ・3ヶ月以内に売却できない場合は再度売出価格や依頼する不動産会社を見直す

  前述の通り、不動産売却にかかる期間は3ヵ月と言われています。3ヵ月経過しても、「内覧希望者がなかなかいない」「案内しても成約に至らない」という場合は、何か売れない原因があると考えられます。売出価格が相場よりも高額すぎるときは価格設定を見直したり、依頼する不動産会社を変えるのも1つの手です。

• まとめ

  

  今回は、適切な売出価格の決め方についてお話ししました。
  売出価格は売主が自由に決めることができるということもあり「できるだけ高く売却したい」と価格を高く設定する方が多くいらっしゃいますが、相場より高すぎる価格設定は、結果的に売却期間が長引き、値下げを繰り返すという結果になりかねません。適正な査定額を知り、相場に合った価格の設定が早期＆高値の売却に繋がります。
  
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