隣地越境している不動産を売却する際の注意点とは？！

2023年05月29日

不動産売却

戸建てや土地を売却する際に、自分の敷地から隣地に越境物が入り込んでいたり、反対に隣地から自分の敷地に越境物が入り込んでいたことが発覚するケースがあります。越境物がある状態で不動産売却を進めてしまうと、物件売買の際に当事者間でトラブルに発展してしまう可能性があります。トラブルを防ぐためにも、越境物がある物件の売却は、隣地の所有者と協議をした上で適切な対処を行い解消しておくと安心です。
そこで今回は、越境とはどのようなものか、隣地越境している又はされている物件を売却するための対処方法についてお伝えします。売却をご検討されている方は是非一度ご確認ください。

不動産を売却するうえで知っておきたい越境について

そもそも越境とは、建物や建物の付属物であるブロック塀・樹木の枝葉・排水管等が隣地の敷地に侵入しているまたは自分の敷地に侵入されている状態のことを指します。越境は、建物、屋根の一部や塀、樹木など地上で境界線を越えているものだけではなく、地中にある排水管なども含まれます。

売却に関わらず越境は隣地間でのトラブルに発展する原因になりますので、隣地の所有者と協議をした上で適切な対処が必要です。自分の敷地内に隣地からの越境がある場合の越境物の解消は、基本的には隣地の所有者の許可が必要になり、越境の状態によっては売却が困難になってしまうこともあるので、売却を検討する際には事前に確認をしておくことが大切です。
どんな越境がある？

■建物の一部が越境している
建物の越境とは、屋根、雨どい、庇など建物の一部が越境している状態です。当初は越境の可能性がなくても、設計ミスや実際に建物を建設する際に越境してしまう場合があります。日常生活を送る上では特に問題ありませんが、実際に物件を売却する際には、土地の所有者や面積等を明確にする必要があるため越境が原因でトラブルに発展してしまうことがあります。
自分の建物の一部が隣地に越境して土地として売却する場合は、そのままの状態にしておき建替えの際に越境を防ぐことで、事前に隣地所有者・売主・買主間で承諾できれば特に大きな問題にはなりません。反対に、隣地所有の建物が自分の敷地に越境している場合は、売却する際、不利になる可能性があります。隣地の建物が自分の敷地に越境していると、敷地内に2つの建物があるという認識になり、売買後買主が家を解体し建て替えを行う際に建築基準法に引っかかってしまい住宅ローンの審査が通らない事態が生じます。また、敷地面積から越境部分を除いて建設をすることになるので建物を小さくしなければならないケースがあります。

■エクステリアが越境している
建物の一部ではなく、エクステリアが越境している状態です。塀やフェンスなどが該当し、これらは建物の外側に設けるため敷地のギリギリに設計されることが多いです。もちろん越境しないように計画するのですが、設計ミスや建物建設時に越境してしまう場合があります。居住している間に気づかなく、売却を検討し土地の測量後初めて、エクステリアの一部が越境していると発覚するケースがあります。隣地所有者との関係が良好であれば、お互いの協議で済む可能性もありますが、売却前に「越境に関する覚書」の書面を交わしておくと安心です。

■樹木が越境している
隣地の庭に植えられている樹木が気づかぬうちに、自分の敷地に越境しておりその後トラブルに繋がってしまったというケースは多く見受けられます。
樹木の越境は、樹木の枝か根のどちらが越境しているかで規定が異なります。

・枝、葉の越境
隣地の枝、葉が自分の敷地に越境している場合、無断で切ることはできません。たとえほんの少しだとしても、勝手に切ってしまうと違法行為になり、場合によっては損害賠償を請求される可能性もありますので注意してください。枝、葉の越境は、基本的には所有者の承諾を得て、所有者側で剪定を行ってもらう必要があります。そのため、以前までは隣地所有者が亡くなりその後相続がされておらず連絡が取れないと、枝、葉の剪定ができずにいましたが、2023年の民法改正（※1）により一定の手順を踏めば剪定を行うことができるようになりました。しかし、隣地所有者の承諾なしに枝、葉の剪定は認められていないので、ルールを確認した上で進めることが大切です。

・地中部分（根）の越境
根の越境は目に見えないので、気付かぬうちに地中で越境している可能性が高いです。根の越境は、樹木の所有者の承諾なしで切除することが民法により認められています。しかし、いくら法律上で認められているからといって無断で根を切除することは避けましょう。例えば、越境している根を勝手に切除してしまい、樹木が傷んだり枯れてしまったりするとトラブルに発展してしまうことがあり、損害賠償を請求される可能性があります。そのため、根の切除に関してもまずは隣地所有者に相談することが一般的です。隣地所有者と協議を行い、双方承諾の上で解決しましょう。

■給排水管の越境
樹木の根と同じく地中内なので分かりにくいですが、詳細を調べた際に初めて給排水管の越境が発覚するケースがあります。
基本的に給水管・排水管の工事を行う際は、隣地所有者に地中内の越境の承諾を得ている場合が多いので、まずは当時の覚書や承諾書等の書類が残されているのか確認してみましょう。
地中内で給排水管が越境していると、新築を建設する場合、基礎工事で土地を掘り起こす作業があるため、売却をする際は隣地所有者との協議が必要です。中古戸建の売却の場合等、地中の掘り起こしや給排水管の工事等がない場合は、隣地所有者・売主・買主間で承諾していれば「越境に関する覚書」の書面を交わしておくと良いでしょう。

※1　竹木の枝の切除及び根の切取りについて2023年4月1日の法改正に伴いルールが変わりました。民法第233条　「土地の所有者は隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる」という内容を大原則としつつ、下記3つの内容が追加されました。
一　竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
二　竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき
三　急迫の事情があるとき
隣地越境している不動産売却時の注意点

越境物の解消は手間や時間を要し簡単なことではありませんが、隣地越境をしている戸建や土地は売却が困難になってしまう可能性があるので、越境問題を事前に解決しておくことがベストです。すぐに越境問題を解決することが難しくても、対策をしておくことで売却がスムーズに進む可能性が高くなります。ここでは、隣地越境の解決方法についてお伝えします。

●境界確定
不動産売却を行う際は、境界確定を実施し境界の事実確認をすることが大切です。境界確定は専門家に測量を依頼し、自分の所有面積の確定を隣地所有者立会いのもと行います。売買契約を結んだ後に境界測定を実施してしまうと、契約内容と実態が異なることが原因で、契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあるため、必ず事前に確認しておきましょう。

●越境に関する覚書の作成
覚書とは、当事者間で取り決めした内容を記し契約書の補完する役割を持った文書のことを指します。隣地越境があり、越境物を直ぐに取り除くことができない場合は、将来撤去の覚書を当事者間で交わします。ただし、覚書を締結したことで越境問題を解決したことにはなりませんので注意してください。あくまでも、将来的に越境物を撤去するという証明代わりになるものです。覚書を締結することで、将来隣地間での認識のずれによるトラブルを防ぐことができます。越境物があるまま売却をする際には、隣地所有者・売主・買主間で覚書の内容を確認した上で買主へ引き渡すことが大切です。

●越境物の撤去
越境物の撤去は、越境問題を完全に解決することができるので、最もスムーズに売却が進む方法です。しかし、越境問題の解消は隣地所有者の協力が必要なため、話がスムーズに進めばすぐに解決しますが、話が進まず解決に時間がかかってしまうと、売却時期に影響してしまいます。
まずは隣地所有者に、戸建や土地を売却する意向を話し、越境物を撤去してほしいという思いを伝えましょう。撤去はその物の一部を壊すことになるので、樹木の枝・葉であれば剪定などをしてもらい解決することができますが、建物の一部やエクステリアの撤去は時間がかかってしまう可能性が高いです。撤去を承諾してもらった場合は、建物解体の工事が伴い境界線を示す境界標が一時的に移動してしまうことがあります。そのような場合は工事完了後に正しい位置に境界標を復元してもらうようにしましょう。建物解体の際は、開始時や終了後に、隣地所有者、工事関係者とともに現地で立ち合い確認をすると安心です。反対に、自分の敷地内から隣地に越境している場合も、まずは隣地所有者に事情を説明し、越境物を撤去することを伝えるとトラブルを避けて進めることができます。
まとめ

今回は越境物のある不動産売却時の注意点についてお伝えしました。
隣地越境が発生している不動産を売却することは可能ですが、隣地越境の状態をそのままにしてしまうと越境物に関するトラブルや、建替えの際に建替工事に問題が発生したり、住宅ローンが組めないリスクが生じます。
そのため、隣地越境の不動産を売却する際は、越境物の撤去をすることが一番望ましいです。しかしながら、越境物の撤去は自分達だけではなく隣地所有者が関わり、すぐに問題を解消することが難しい場合が高く、その場合は「越境物に関する覚書」を取り交わしておくことをおすすめします。越境物の問題は、隣人と話しあい、双方が納得できる解決方法を見つけ進めていく必要があります。自分達だけで解決せずに、必ず隣地所有者と協議したうえで進めるようにしましょう。

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