共有名義の不動産を売却したい！売却方法と売却時の注意点を徹底解説

不動産売却の相談を頂く時に、「共有名義だけど売却できるの？」「どのように売却を進めていけばいいの？」とご質問を頂くことがあります。果たして共有名義の不動産を売却することは可能なのでしょうか。

この記事では、共有名義の不動産売却を検討されている方に向けて、共有名義の不動産を売却する方法と売却時の注意点についてご紹介します。是非最後までご確認ください。

• 共有名義とは？

  

  共有名義とは、複数人で不動産の所有権を有していることを言います。以下のような場合に共有名義になることがあります。
  ・マイホームを購入する際に、夫婦共に(親子共に)購入資金を出資した場合
  ・相続した不動産を兄弟や親戚など複数人で共有する場合
  
  ただし、土地の名義は親で、建物の名義は本人という場合は、共有名義とは言いません。あくまでも、1つの不動産に対して複数人で所有している場合のことを共有名義といいます。反対に、不動産を1人で所有している場合は単独名義と呼びます。
  共有名義での登記の際は、対象の不動産に対してどれぐらいの割合を所有しているかという共有持分を登記する必要があります。その持分割合は、基本的に不動産購入時に支払った金額の割合や法定相続分に従って決められます。

• 共有名義の不動産を売却する3つの方法

  

  結論から言えば、共有名義の不動産でも売却することは可能です。不動産全てを売却するとなると、原則、共有者全員の同意が必要となりますが、その他にも共有名義の不動産を売却する方法があります。それでは実際にどのような売却方法があるのかご紹介します。
  
  1.名義人全員の合意を得て不動産全体を売却する
  先述した通り、共有名義の不動産全てを売却するとなると、原則、共有者全員の同意が必要となります。裏を返せば、共有者が1人でも反対すれば売ることができないということです。共有者の人数が多いとその分同意を得るのが難しかったり、手続きに手間を要することがあります。
  
  名義人全員が売却に合意した場合は、全員が売主となって売却を進めていきます。そのため、売却に関する契約時には全員が立ち会わなければなりません。遠方に住んでいたり事情により立ち合いが出来ない場合は「委任状」を作成し、他の共有者に不動産売却に関する手続きを託します。
  買主が見つかったら、売却金額から諸費用を引いた金額を持分割合に応じて分配します。
  
  
  2.自分の持分のみ売却する
  共有者から売却の同意を得られない場合、自分の持分のみを第三者に売却することも可能で、自分の持分のみの売却であれば共有者の同意も不要です。
  しかし、不動産の一部を売却するとなると使い道が限られてしまうので、一般の方から購入希望者を見つけるのは大変困難です。不動産に価値があれば専門の買取業者へ売却することが出来る場合もありますが、本来の不動産の評価額よりも著しく低くなる傾向にあります。
  
  そのため、自分の持分のみ売却をしたい場合は、他の共有者に買取をしてもらうケースが多いです。他の共有者にとっては持分割合も増えるので、交渉もスムーズに行いやすいでしょう。一方で、売買金額は共有者と話し合いで決めることになるため、トラブルに発展してしまう可能性もあるという注意点があります。トラブルを回避するためには話し合いが必要不可欠です。
  
  
  3.土地を分筆して単独名義にして売却する
  分筆とは、登記簿上一つの土地とされているものを複数に分けて登録をすることです。共有名義の不動産が土地の場合は、この方法を使い持分割合に応じて不動産を複数に分けることで、それぞれが独立した不動産として所有することができるようになります。すなわち、本人の意思によって売却をすることが可能になるということです。
  ただし、市街化調整区域内の土地や境界が確定しない土地など、状況次第では分筆できない土地もあります。また、分筆するには共有者の合意も必要になりますので注意しましょう。

• 共有名義不動産の売却時の注意点

  

  最後に、共有名義不動産を売却する際に気を付けておきたい注意点をお伝えします。
  
  ・事前に共有者を明確にしておく
  不動産が夫婦や親子共有の名義である場合は、誰が名義人であるか明確で分かりやすいです。しかし、相続の場合は現時点で複数人共有者がいる中で、相続によって更に共有者が増えて権利関係が複雑になってしまうことがあります。
  繰り返しにはなりますが、共有名義の不動産は名義人全員の合意を得なければなりません。後々、隠れた相続人がいたことが発覚して手続きのやり直しにならないように、まずは誰が名義人であるのかという確認を漏れのないように行いましょう。不動産の名義を調べるためには、登記簿謄本(登記事項証明書)で確認できます。
  
  ・売却時に必要になる書類を事前に準備しておく
  共有名義の不動産を売却する際は、少なくとも下記3つの書類は必要となります。
  【必要となる3つの書類】
  登記済権利証(登記識別情報)
  土地測量図及び境界確認書
  身分証明書・印鑑証明書・住民票・実印(※共有者全員分必要)
  
  書類の準備に時間がかかることもありますので、余裕をもって準備しておきましょう。
  
  ・住宅ローン返済に気を付ける
  中には住宅ローン返済途中の住宅を売却することもあるでしょう。ローンが残った状態でも不動産を売却することは可能ですが、基本的には抵当権を抹消するために残りの住宅ローンを一括で完済する必要があります。売却金額で完済できるのが一番ですが、売却金額でもローンが完済できなかった時は自己資金も加えて返済することになります。後にトラブルとならないように、この費用を誰が出すのかというのも確認しておきましょう。

• 不動産売却はハウスボカンにご相談ください！

  

  今回は共有名義の不動産における売却方法や注意点についてお伝えしました。
  単独名義であれば自分の意志で売却することを決めれますが、共有名義は複数人が関わるため売却するまでにも時間と労力を要します。特に相続の場合は、当事者がどんどんと増えていってしまうので、その分話がまとまりづらくなってしまいます。共有名義の不動産売却を検討中の方は、余裕を持って売却スケジュールを立てることをお勧めします。
  
  当社ではこれまで愛知県にて10年以上の不動産取引の実績があり、様々なケースの売却事例をサポートさせていただいております。これから売却を検討していく方や、今すぐではないが今後のために話だけ聞きたいという方でも、是非一度お話をお聞かせください。お客様のご状況やご要望に合わせて今後のご提案をいたします。

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