不動産の売却理由は伝えるべき？告知義務のある理由とは

みなさんはどのようなきっかけで不動産売却を検討しますか？
当社に依頼がある売却にも売主様によって様々な理由があります。

ある理由で売却をするとなった時、その理由を購入希望者にどう説明すべきか迷ったことはないでしょうか。
そのままお伝えしても特に支障のない理由もあれば、伝えることを躊躇する内容もあるかと思います。

そこで今回は、売却理由を伝える上での注意点や告知義務について、説明いたします。
売却理由ランキングも紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

• 売却理由ランキング

  

  多くの方が売却をする理由を把握することで、ご自身の売却に生かすことが可能です。
  今回は不動産における売却はどのような理由が多いのか、種別ごとにランキングを見ていきましょう。
  
  【戸建てランキング】
  1位 住み替え （約35.5%）
  2位 資産整理 （約20.4%）
  3位 相続 （約18%）
  4位 転勤・転職（約9%）
  5位 離婚（約8.5%）
  6位 金銭的な理由（約5%）
  7位 その他（約3.6%）
  
  【マンションランキング】
  1位 住み替え（約50%）
  2位 資産整理 （約18%）
  3位 転勤・転職（約8%）
  4位 金銭的な理由（約5%）
  5位 離婚 （約7％）
  6位 相続 （約5%）
  7位 その他 （約7%）
  
  【土地ランキング】
  1位 資産整理（約48.7%）
  2位 相続 （約35.2%）
  3位 住み替え（約6.8%）
  4位 金銭的な理由（約3.9%）
  5位 転勤・転職（約1.4%）
  5位 離婚（約1.4%）
  7位 その他（約2.6%）
  
  ※当社調べ
  
  
  不動産を売却した理由のTOP3は、1位「住み替え」、2位「資産整理」、3位「相続」。
  戸建てとマンションの各売却理由の割合は近いですが、土地の売却は約半数の方が「資産整理」を理由に売却しています

• 売却理由の伝え方

  

  売却理由について購入希望者から尋ねられることは多くあります。その場合どう答えるのが正解でしょうか。
  正直に話すことが基本ですが、あまり詳細に話すと印象が悪くなってしまう理由もあります。
  
  ただし、言いづらい理由であったとしても、虚偽の内容を伝えると問題になることもありますので、伝え方を工夫するようにしましょう。
  【そのまま伝えていい理由】
  ・住み替え
  ・転勤・転職
  ・相続
  【伝え方に注意すべき理由】
  ・離婚
  ・住宅ローンの返済が難しくなった
  ・事件事故、近隣トラブルがあったため
  
  ☆伝え方の工夫
  ○離婚
  仕事の都合で引っ越すことになった
  両親の実家で暮らすことになった
  
  ○住宅ローン
  経済的な理由ができた
  
  ○近隣トラブル
  上階の子供の足音が大きい
  →近所に小さいお子さんがいるため、日中は賑やかなこともある
  ※その他明らかな迷惑行為がある場合は、告知が必須になるため注意しましょう。
  
  
  どのように伝えるべきか、本当に伝えなくてはいけない理由なのか、など自身では判断が難しい場合もあると思います。
  そのような時は不動産会社に相談し、事前に打ち合わせを行うようにしましょう。
  そうすることで、買主とのトラブルを防ぐことができます。
  
  また、中には必ず伝えなければならないとされる理由もあります。
  これは告知義務と呼ばれ、責任を果たさないと損害賠償請求を受けたり、契約解除になる可能性があります。
  このような告知義務について、次の章で説明します。

• 告知義務について

  

  そもそも告知義務とは、「瑕疵(かし)」と呼ばれる不動産の不具合や欠陥を買主に伝えなくてはならない、という義務のことを言います。
  傷や汚れなど全てを告知しなければならない、というわけではありませんが、生活に支障があるような不具合については告知義務があります。
  
  告知義務には下記の4種類があります。
  
  ○物理的瑕疵
  建物の物理的な傷や欠陥などで、生活に支障がある瑕疵を指します。
  耐震性能の不足も物理的瑕疵と判断される場合があります。
  ※雨漏り、シロアリ、地盤沈下等
  
  ○心理的瑕疵
  購入する上で心理的に不快、不安な思いをする瑕疵を指します。
  購入者によって可否の判断が分かれるため、告知義務を果たさないと、トラブルになるケースが多く、裁判に発展した例もあります。
  ※自殺、殺人事件等
  
  ○環境的瑕疵
  生活をする上で支障が出るような周辺環境の問題がある瑕疵を指します。
  物件そのものに欠陥がなくても、周辺に瑕疵がある場合、環境的瑕疵に当てはまります。
  ※周辺に異臭、騒音などが発生する施設がある(工場、下水処理場等)
  
  ○法的瑕疵
  建築基準法や都市計画法などの法律によって、物件の活用が制限される瑕疵を指します。
  代表的な法的瑕疵としては再建築不可物件が挙げられます。その他、違法建築の物件も増改築や建て替えができないなどの理由で法的瑕疵とされます。
  ※建築法に違反、法令による利用制限等
  
  
  【告知義務に違反した場合】
  上記のような告知義務を怠った場合、買主から減額請求を受けたり、契約解除になる可能性もあるため注意が必要です。
  
  どのようなペナルティがあるか具体的に見ていきましょう。
  
  ○補修請求
  主に物理的瑕疵があった際に請求されます。物件などに不具合があったとき損害を補修するよう求められる場合や補修するための費用を求められる場合があります。
  
  ○減額請求
  補修費請求に応じない、修繕できない不具合がある、物理的瑕疵以外の瑕疵がある、といった際に請求されます。
  修繕ができない場合は、買主から修繕するための費用を請求されます。
  
  ○契約解除
  不動産売買に関する契約を解除されることを指します。
  
  ○損害賠償請求
  告知義務違反が発生した際に、買主が契約のために負担した費用について請求されます。
  具体的には、登記費用、契約書の印紙代、引越し費用などがあげられます。

• 終わりに

  今回は売却理由を伝える上での注意点や告知義務について説明しました。
  
  売却には様々な理由がありますが、どこまで説明すべきか、どのように伝えるべきか、判断が難しいこともあると思います。
  
  全て自身で判断してしまうと、後々トラブルになる可能性もあるため、事前に不動産会社に相談するようにしましょう。
  
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