農地転用って何？どんな流れ？誰が申請するの？

土地探しをしている際に、「農地転用」という言葉を目にしたことはありませんか？

農地転用とは、農地に家を建てるために行う手続きのことをいいます。農地の状態では家を建てることができないので、あらかじめ法律で定められた許可・届出を行うことが必要になります。

一概に農地といっても立地条件等によって区分されており、手続きや申請の流れがそれぞれ異なっています。

今回は農地転用の種類や流れについて解説いたします。土地の購入をご検討されている方は、是非ご確認ください。

• 農地転用とは

  

  農地転用は農地法に基づく制度で、日本の農業生産力の維持と農業経営の安定と土地の有効活用の調和を図るために一定の規制を設ける制度となっています。農地を農地以外の目的として利用したい場合には、農地転用の許可や届出が必要になります。
  
  登記上の地目が農地であれば耕作されていなくても対象となり、登記上農地でなくても、現況が田畑の場合は農地扱いになります。
  
  転用についての許可・届出は、農地法第4条と第5条があります。
  農地法第4条は農地の所有者自らが農地を農地以外の目的として利用する場合であり、農地法第5条は土地の所有者以外の者が所有者から農地を買ったり、借りたりして農地以外の目的で利用する場合です。
  
  原則許可・届出が必要ですが、農地転用が不要なこともあります。
  下記に該当する際は、申請が不要です。
  
  ・市街化区域内の土地についてあらかじめ農業委員会に届出している場合
  ・国、都道府県または指定市町村が転用する場合
  ・市町村が道路や河川等の土地収用法対象事業のため転用する場合等

• 許可基準

  

  農地転用の許可基準は、立地基準と一般基準の二つに分けられます。
  
  ■立地基準
  農地の優良性や周辺の土地利用状況等から農地を区分し、その区分により転用の許否を判断する基準です。農業上の重要性が高い農地ほど転用が厳しく制限され、低い農地ほど比較的容易に転用が許可されます。
  
  5つの区分に分けられ、基本的に転用許可できる農地は主に下記の２つとなります。
  
  ・第2種農地
  市街化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地
  ・第3種農地
  市街地にある農地、市街化区域内にある農地
  
  また下記に該当する農地は、原則転用不可になります。
  
  ・農用地区域内農地
  農地の中でも特に高い生産力があり、市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
  ・甲種農地
  市街化調整区域内の農地で、特に良好な営農条件を備えている農地
  ・第1種農地
  おおむね10ヘクタール以上の規模の一団の農地の区域内にある農地で、良好な営農条件を備えている農地
  
  ■一般基準
  土地の効率的な利用の確保という観点から定められており、土地転用の確実性や周辺農地への影響を考慮するための基準です。
  
  立地にかかわらず申請書などに基づいて、主に下記の3つの観点から判断します。
  ※都道府県等によっては、別途特別要件を加える場合もあります。
  
  ①申請に係る農地を当該申請の用途に供することが確実であること
  ②周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと
  ③一時的な利用の場合、その利用後に確実に農地に復元されること

• 申請の流れ

  

  申請の流れは大きく３つに分けられています。
  
  ■転用農地が市街化区域内での届出の場合
  ①申請者が農業委員会へ届出書を提出
  ②農業委員会が申請者へ受理通知を行う
  
  ■転用農地が市街化区域外（転用面積が４ha以下）の場合
  ①申請者が農業委員会へ申請書を提出
  ②農業委員会が都道府県知事または指定市町村の長に意見書を添付し送付
  ③都道府県知事または指定市町村の長が都道府県農業会議に意見聴衆を行う
  ④都道府県農業会議が都道府県知事または指定市町村の長に意見書を提出する
  ⑤許可が下りると都道府県知事または指定市町村の長から申請者へ許可の通知
  
  ■転用農地が市街化区域外（転用面積が４ha以上）の場合
  ①申請者が都道府県知事または指定市町村の長に申請書を提出
  ②都道府県知事または指定市町村の長が農林水産大臣に意見書を添付し送付
  ③許可が下りると農林水産大臣から申請者へ許可の通知
  
  申請者は転用する場合と転用及び売買等の権利移動をする場合によって異なります。
  
  ・農地の所有者が自己のために農地を転用する場合（農地法第4条）
  土地所有者が申請を行う
  
  ・農地を転用すると共に売買等の権利移動をする場合（農地法第5条）
  売主または貸主（土地所有者）と買主または借主が申請を行う
  
  手続き開始から許可が下りるまでの期間は、土地の広さによりますが4〜6週間が目安です。提出締切日が毎月定められているため、各農業委員会が設定する締切日を把握しておくと安心です。また、農振除外などの複雑な案件では許可がおりるまでに1年程度かかることもありますので、前もって進めておくことをお勧めします。

• まとめ

  農地転用は申請せずに進めてしまうと罰則が科せられたり、契約自体が白紙になったりする可能性がありますので、必ず申請しなければなりません。
  
  農地の区分によって申請先や手順が異なりますので、購入予定の土地がどこに区分するか事前に把握しておきましょう。また、許可を得るまでに時間がかかることもありますので気になる物件がある際には、早めに不動産会社に確認しておくことをお勧めします。
  
  弊社では、土地の探し方セミナーを随時開催しております。セミナーでは、土地探しの正しい流れや、注意点、現地で確認するべきことなどを、経験豊富な不動産のプロからお伝えさせていただきます。オンライン上でもお話させていただけますので、お気軽にご参加くださいませ。

  ＼ご予約はコチラ／