2022年07月04日
土地探し中の方で物件資料などに「要セットバック」の記載があるのを見たことがありませんか。土地探しを始めたばかりの方にとって、聞きなれない言葉ですよね。せっかく希望に合う土地が見つかったのに、要セットバックの記載があり、よくわからず検討から外してしまった方もいるのではないでしょうか。今回のコラムではこのセットバックの意味と、どのように幅が決まるのか、購入される場合の注意点についてお伝え致します。
まず建築基準法第43条に「接道義務」という規定がございます。「接道規定」とは建築物の敷地は、原則として４ｍ以上（※1）の幅員の道路に２ｍ以上接していなければならないという決まりです。この接道義務の目的としては建築物に火災等が発生してしまった場合の緊急時に、緊急車両が通ることのできる広さを確保するために設けられております。
ただし、既存の建築物で現状、幅4mを満たしていない幅員1.8m以上の道路でも建築基準法42条２項によって「みなし道路」（※2）として認められています。
みなし道路が接道になっている既存の建築物が、４ｍの幅員を確保する為に、すぐに不足分の土地を明け渡すのは現実的ではありません。そこで今後建て替えの際に接道から不足分の敷地を後退させる「セットバック」が必要になり、物件資料等に「要セットバック」と記載されることになるのです。
（※1）地域によって6m幅以上のところもあります。
（※2）２項道路とも呼ぶことがあります。
セットバックの幅について、道路の向かい側が宅地の場合は、道路の中心からそれぞれが必要な幅を同等に分担することになります。例えば、道路の幅が3ｍであった場合、互いに0.5ｍずつ負担し、合計1ｍの不足分を補うことになります。
また向かい側が、川や崖の場合では、道路幅を広げることができないので、建物側のみセットバックすることになります。例えば、道幅３ｍ場合では、4m幅を満たすために残りの1ｍすべてを建物側が負担することになります。
ただし、建築基準法の道路に接道が無い敷地でも建築ができる場合があります。条件として敷地の周囲に広い空き地があること等が必要となり、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認め許可があったものに限られます。※第43条第2項第2号（旧43条第1項ただし書き）
・セットバックは拒否できない。
セットバックを拒否して建築することはできません。建築する際には、市区町村に必要な建築確認をする必要があります。セットバックを拒否したままではこの建築確認がおりることがない為です。
・セットバック部分には駐車してはいけない。
セットバックした敷地は建築基準法において道路として扱われますので、駐車場として使用することは出来ません。
・セットバックにかかる費用について
セットバック部分については、私有も可能ですが、個人で整備する必要があったり、固定資産税の課税の対象になることがあり、行政に寄付あるいは無償提供する方が多いようです。またセットバックには測量、分筆登記や舗装費用が掛かります。これらの費用を行政が負担してくれる可能性があり、また自治体によっては補助金制度がある場合もございます。
・容積率、建ぺい率との兼ね合い
建築基準法によって容積率、建ぺい率という規制がございます。これらの規制は建築する際に土地に対して、どの大きさまで建築してよいと定めたものです。この建ぺい率、容積率についてもセットバック後の敷地で計算することになります。要セットバックの土地ではセットバック後の建ぺい率、容積率で自分の希望の間取りや広さで建てられるかを事前に確認しておく必要がございます。
今回、土地の購入を検討している方に、セットバックの意味と、どのように幅が決まるのか、購入される場合の注意点についてご紹介させて頂きました。また土地にはセットバックの他にも建築基準法など様々な制限があります。
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