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建ぺい率?容積率?規定を守りながら、可能な限り広い家を建てる工夫について

2022年06月01日

建ぺい率?容積率?規定を守りながら、可能な限り広い家を建てる工夫について

これから土地の購入、おうちづくりをご検討の方にとって建物の広さは最重用事項ではないでしょうか。但し、シンプルに土地の広さ=建てられる建築物の規模ではございません。建築する際には土地に対してどの大きさまで建築してよいと定めた規制がございます。今回はそうした規制の代表格である建ぺい率と容積率について詳しくお伝えします。

  • 建ぺい率とは?

    建ぺい率とは?

    建ぺい率とは敷地面積に対しての建築面積の割合のことを言います。
    計算方法については建ぺい率=(建築面積÷敷地面積)×100で計算することができます。例えば、100平米(約30坪)で建ぺい率50%の場合は50平米(約15坪)の建物が建築できることになります。

    建ぺい率は、敷地内に一定の空地を設けることで、建築物の採光、通風を確保するとともに、万が一の火災の時に延焼しにくいよう防火上の観点から定められています。なお、建築基準法で規定した数値の中から都市計画ごとに適切な建ぺい率の上限が設けられており、上限より大きな割合で建物を建てることは認められていません。(※建ぺい率の制限は地域によって上限に違いがございます)この地域ごとの分類の仕方を用途地域と言います。用途地域は全部で13種類あり、それぞれ建ぺい率の制限が違っています。用途地域ごとの建ぺい率は下記の通りです。(※ここでは住宅に関わる7つの用途地域についてご紹介いたします。)

    【建ぺい率:30,40,50,60%】
    用途地域
    ・第一種低層住居専用地域:低層住宅の為の地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

    ・第二種低層住居専用地域:主に低層住宅の為の地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます

    ・第一種中高層住居専用地域:中高層住宅のための地域です。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。

    ・第二種中高層住居専用地域:主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

    ・第一種住居地域:住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

    ・第二種住居地域:主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

    ・準住居地域:道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

    ・田園住居地域:農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。


    【建ぺい率:30,40,50,60%】
    用途地域
    ・第一種低層住居専用地域
    ・第二種低層住居専用地域
    ・第一種中高層住居専用地域
    ・第二種中高層住居専用地域
    【建ぺい率:50,60,80%】
    用途地域
    ・第一種住居地域
    ・第二種住居地域
    ・準住居地域



    ※引用:国土交通省 建築基準法制度概要集

  • 容積率とは?

    容積率とは?

    容積率とはその土地に建設可能な家の延べ床面積の割合を表しています。延べ床面積とは家の総床面積のことになります。言い換えれば、容積率は土地に対して何階の建物が建設でできるかを表しています。

    例えば一階が50平米、二階が40平米の場合の延べ床面積は90平米です。

    容積率が定められている理由は、建ぺい率と同じように住環境を保つためだけでなく、人口制限をする役割があります。

    具体的に言うと、平屋や二階建てなど家が建てられている住宅地に高階層の住宅が建設されると、近隣の住宅の日当たりや通風等に影響が出てしまい、生活環境が害されてしまいます。また建物が大きくなると人口が増え、インフラの供給が追い付かなくなります。そうしたことがないように建築物と公共施設とのバランスを保ち、かつ、住環境を保護するための重要な規定と言えるでしょう。

    【容積率:50,60,80,100,150,200%】
    用途地域
    ・第一種低層住居専用地域
    ・第二種低層住居専用地域

    【容積率:100,150,200,300,400,500%】
    用途地域
    ・第一種中高層住居専用地域
    ・第二種中高層住居専用地域
    ・第一種住居地域
    ・第二種住居地域
    ・準住居地域

    前面道路について
    前面道路の幅員が12m未満の場合、前面道路の幅員に用途地域による係数(0.4または0.6)を乗じて容積率の上限を算出すると定められています。
    (※)住居系用途地域の場合は0.4、非住居系は0.6となる。具体例として、全面道路が4mだとすると、4×0.4×100=160%計算式で出した容積率と指定容積率を比較して、小さいほうをその土地の容積率として定められています。つまり、都市計画で容積率200%とされていたとしても、この前面道路の規定に該当する土地に関しては、160%に抑えないといけないことになります。


    ※引用:国土交通省 建築基準法制度概要集

  • 床面積に含まれない部分について

    床面積に含まれない部分について

    家の敷地の中には一定の要件を満たすことで延床面積に含まれない部分もございます。それらをうまく使いながら可能な限り広く家を建てることも可能です。

    ・地下室
    地下室については、下記の条件を満たしていれば、総床面積の3分の1を限度として、容積率含めず建築できます。地階であり天井が地盤面からの高さ1m以下であること。住宅の用途に供する部分であること。

    ・ベランダ/バルコニー
    幅2m以下であれば延べ床面積に含まれません。ただし外壁から2mを超える場合、超えた部分は延床面積に算入されるので、注意が必要です。

    ・吹き抜け/ロフト
    吹き抜けは延床面積には含まれません。またロフトについても天井高が1.4m以下、ロフトがある階の2分の1以下の面積、はしごが固定されていない場合は延床面積には含まれません


    弊社は注文住宅部門【HOLIDAYS】もございます。完全自由設計になりますので、お客様のご要望に合わせてプランを提案致します。

  • まとめ

    まとめ

    今回、土地の購入とおうちづくりを検討している方に、建物の広さに影響する建ぺい率、容積率についてご紹介致しました。土地には建ぺい率、容積率の他にも建築基準法など様々な制限があります。検討している土地について詳しく知りたい場合は、不動産のプロに相談することをお勧めします!
    弊社でもエリアに詳しい担当者より物件の紹介はもちろん建築条件等についてご説明させて頂きます。

    物件探し以外でも、おうちづくりのことでお悩み事がございましたら、お近くの店舗にお越しくださいませ。

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