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投稿日:2022年05月01日
最終更新日:2025年09月21日
不動産の売却をお考えの方にとって、できれば需要度の高いタイミングでスムーズに成約したいですよね。
今回のコラムでは、中古戸建、中古マンションの売却の最適なタイミングを季節、築年数、ライフスタイルの変化、所有期間、経済・市場動向の5つの観点からお伝えします。
不動産市場には、取引が活発になる「繁忙期」があります。買主が多く集まる時期を狙うことで、売却のチャンスは大きく広がります。
年間で最も市場が動くのは、2月～3月です。4月の新年度開始に合わせて、就職、転勤、進学などで新生活を始める人が一斉に家を探し始めるため、需要が急増します。
新生活シーズンが終わり、需要は落ち着きます。ただし、競合物件も減るため、じっくり交渉したい場合には有利に働くこともあります。
ビジネスマンの異動が多いため、転勤に伴う住み替え需要が高まり、取引が活発になります。
年末で動きは鈍りますが、「年内に住まいを決めたい」という買主も一定数います。
需要が高まる時期に売り出すためには、その3ヶ月前から準備を始めるのが理想的です。例えば、2月に売り出したいなら、前年の11月頃から査定依頼や不動産会社選びを始めると、余裕を持った売却活動ができます。
マンションは戸建てに比べて資産価値の下落が緩やかですが、築10年・20年・30年 といった区切りのタイミングで価格が下がりやすい傾向があります。
また、マンション特有のポイントとして 大規模修繕工事 があります。通常12〜15年周期で行われますが、下記点において迷う方も多いです。
・修繕工事の前に売却するか
・修繕で共用部分がきれいになってから売却するか
一般的には「修繕後」の方が、買主に良い印象を与えやすく、成約率が高くなる傾向がありますが、修繕積立金の値上げや一時金徴収が見込まれる場合は、工事前の売却を検討するのも有効です。
一戸建ては土地の価値が残る一方で、建物の資産価値は築年数とともに下がります。特に木造住宅の場合、法定耐用年数は22年とされており、築20〜25年で建物評価はゼロに近づくと言われています。
ただし、適切にリフォームやメンテナンスを行っている物件は、築年数が古くても高く評価されることがあるので、売却前に家の状態を確認しておくことが大切です。
築年数によって最適な売却タイミングが異なります。上記のグラフからわかるように中古戸建、中古マンションともに築5年未満よりも築6年～10年の物件が最も成約率が高く、その後築年数を重ねるとともに成約率が減少していることがわかります。
住宅設備の劣化などがほとんど起きておらず、新築物件と大差がないため、売却しやすい傾向があります。しかし、新築物件と比べると価格面であまり変わらない、もしくはそれ以上の価格であることから、高いと感じる買い手が多いです。
築5年未満の物件より古く思えてしますが、より安価で購入できる可能性が高く、人気があります。
まだ大きなリフォームも必要なく、出費を抑えて売却できる可能性があります。築10年未満より安く、お買い得感が高いことから、成約率も高くなっています。
一見厳しそうに思えますが、価格重視の購入者や新耐震基準*で建てられた物件であれば需要はあり、売却できる可能性も十分あると言えます。ただ20年を超えると外壁や水回りなどに不具合が生じやすくなるため、修繕やリフォームの検討をお勧めします。
*新耐震基準：震度6強～7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないような構造基準のこと
※※出典（株）不動産流通研究所「R.E.words」
※※グラフ出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場
弊社では不動産流通部門の他にリフォーム、リノベーション部門【KULABO】もございます。リノベーションをご検討の方は、下記よりお気軽にお問合せくださいませ！
最後にライフスタイルの変化による売却のタイミングについてお伝えします。大きく分けて、出産、子どもの独立、相続の3つのタイミングで売却される方が多くいらっしゃいます。
出産を機に今までの二人暮らしをしていた家から子ども部屋のある、より広い家に住み替える方が多いです。子育てのしやすい環境や通学しやすい場所を選ぶことができるため、売却して住み替える最適なタイミングと言えます。また、出産時に売却することで、今後の住宅ローンや子供の教育費用などを含めた資金計画が立てやすくなります。
子どもの独立を機に今後の老後の生活を見据え、夫婦二人で生活していく家を求めて売却される方も増えてます。その際に、より都心に近く利便性の高い地域に住み替える方もいます。
親が亡くなってしまい、親名義の不動産を相続した際に売却する場合があります。自分が相続すると確定した後、まず相続した不動産を自分の名義に変更する等手続きが必要になります。名義変更の為には相続登記を行う必要があり、遺言書や戸籍謄本等が必要になります。また遺言書がない場合には遺産分割協議をして相続を確定させるなど、親の不動産を売却する前には様々な手続きが必要になります。
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかりますが、一定の条件を満たせば、税金を大幅に軽減できる特例を利用可能です。譲渡所得は売却する不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が大きく変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率がほぼ倍違うため、売却を急いでいない場合は、所有期間が5年を超えるのを待つのも有効な戦略です。
居住用財産を売却する場合は、所有期間に関わらず、利益から最大3,000万円を控除できる特例があります。特例を利用した場合の税額の計算式は下記のとおりです。
(譲渡所得-3,000万円)×税率＝税額
多くのケースでこの特例により譲渡所得税が非課税になるため、必ず利用条件を確認しましょう。
今回は季節、築年数、ライフスタイルの変化、所有期間、経済・市場動向の5つの観点から売却に最適なタイミングについてお伝えしました。
売却する理由は人それぞれ異なりますので、自分にとってどのタイミングが売却に適しているか慎重に検討する必要がございます。但し、売却の意思が固まっても、すぐに売れるわけではございません。
一般的に売却をすると決めてから、実際に買主が決まり、売却完了に至るまで約3～6カ月程度掛かると言われております。
大まかな売却完了までの流れとしては、
①売却相談（査定）②媒介契約を結ぶ③販売活動開始④売買契約の締結⑤物件引渡しがございます。
ハウスボカンでは簡易的な机上査定から、売却完了に至るまでをトータルでサポートさせて頂きます！どのタイミングで売却すればよいか考えた時にご自身だけではわからないことも多いかと思いますので、是非一度ご相談下さいませ。お客様の状況に合わせてアドバイスさせて頂きます。
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