古い家は売れる？売却方法や注意点、スムーズに売るコツをご紹介！

2024年03月09日

不動産売却

いろいろな思い出が詰まった我が家。管理や資金の面からいつかは手放さなければなくなるかもしれません。
一般的に築年数が経った物件ほど経年劣化が著しいため、古い物件は築浅物件と比較すると設備や内装・外装部材など見劣りしてしまい、なかなか買い手が見つからないと言った状況に陥りがちです。
では、どのようにすれば古い家は売れるのでしょうか。
このコラムでは古い家を売る時の方法や注意点、そしてスムーズに売るコツをご紹介いたします。

どうすれば古い家は売れるのか？

そもそも古い家とはどんな家なのでしょうか。

築年数が古いということはもちろんですが、「新耐震基準」や「法定耐用年数」を満たしていない物件を古い家と定義することが多いです。

耐震基準は1981年6月1日を境に新旧分類されています。この日以降に確認申請を受けた物件を「新耐震基準」、以前に受けた物件を「旧耐震基準」の物件と表します。内容の違いについては下記をご参照ください。

旧耐震基準	震度5弱の地震で倒壊しないレベル
新耐震基準	震度6強～7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないレベル

法定耐用年数とは、国が定めた固定資産を使える期間のことを指します。物件ごとの主な目安を下記にまとめてみました。

木造・合成樹脂造のもの	22年
木骨モルタル造のもの	20年
軽量鉄骨造（骨格材肉厚3㎜以下）	19年
軽量鉄骨造（骨格材肉厚3㎜以上4㎜未満）	27年
鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

上記のような古い家を売る方法を、今回は6つご紹介いたします。

①そのまま売りに出す
古い家の売却では、そのまま売りに出すのが最もオーソドックスな方法です。過去にリフォームなどをされて綺麗に管理されている物件はそのままでも売れる可能性が高いです。また、周囲が自然豊かなエリアなら古民家として売り出すのも一つの方法です。いずれにしても、そのまま売った方が手間も費用も発生しないので、まずはそのままの状態で売却を検討してみましょう。

②不動産業社に買い取ってもらう
不動産会社に物件そのものを買い取ってもらう方法もあります。仲介での取引と比べると価格は落ちてしまうものの、すぐに処分したい場合にはおすすめです。買い取り価格は仲介の場合と比較し、6~7割が相場と言われています。

③リフォームしてから売る
リフォームしてから売り出すことで、買い主様としては修繕の費用負担がなくなります。とくに水回り（キッチンやお風呂など）の交換は費用がかさむため、売却前に交換しておくと買い主様に喜ばれることがあります。

④土地として売る
建物を解体して土地として売る方法もあります。その際には自治体が支給する補助金を活用してみましょう。相場額はおおよそ解体費用の1/3～2/3かつ上限50万円と言われています。自治体によって補助金の支給額はばらばらですので、解体をご検討の際には一度確認してみましょう。
そして、土地の固定資産税は1月1日に決まります。その時点で建物が土地に残っていれば固定資産税が1/6に減額される特例措置があるので解体は1月1日よりも後に行いましょう。

古い家をスムーズに売る事コツとは？

ここでは、古い家をスムーズに売っていくコツを5つお伝えしていきます。

①適正な価格設定をする
当たり前ですが、高く売りたいがために相場の金額よりも高い金額で売り出せば、買い主様がなかなか見つからず、いつまでも売れ残ってしまいます。不動産会社の担当者といくらなら売れるか、相場も踏まえた上で販売していきましょう。
ハウスボカンは常に適正価格をご提示し、スピーディーに買い主様を見つけることを重視しています。他社様でなかなか売れなかった方は是非一度お問合せください。
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②築年数や設備の状態を明確にし、内覧時に魅力をアピールする
内覧希望はいつあるか分からないので、早い段階で建物の築年数や設備の状態を明確にしておきましょう。その際、物件を購入した時にこだわったポイントも把握し内覧時にアピールすれば、買い主様も現状や特徴がよく分かり、購入を前向きに検討してくれるかもしれません。また、残置物を処分しておくと部屋全体がすっきりし、好印象を持っていただけることにもつながります。

③買い主様の要望には柔軟に対応する。
買い主様も購入にあたり、様々な条件を付けることがあります。その条件に柔軟に対応することが購入への近道になります。とくに、費用負担が発生する内容は不動産会社を交えて相談が必要ですが、そうでなければ、できる限り買い主様の要望を受け入れてあげましょう。

④ホームインスペクションを活用する
ホームインスペクションとは「住宅診断」という意味であり、診断士の資格を持った第3者が住宅の劣化状況や不具合の有無、改修すべき箇所、そしてその費用などを見極めアドバイスを行うことを指します。事前にホームインスペクションを行うことで建物の状況を把握できるだけでなく、買い主様にとっても安心いただける材料になります。

⑤室内の見せ方を工夫する
ネットに掲載する画像はプロに撮影してもらったり、ホームステージングを活用してモデルルームのような空間を演出しましょう。買い主様の物件に対する第一印象は非常に重要です。物件資料を見た時に「ここに住みたい！」と思ってもらえるような工夫をすることを意識しましょう。
ハウスボカンではホームステージングのサービスを提供しています！
・「家の中にものが無く殺風景」
・「片付けが終わらずものが散乱している」
・「空き家期間が長く、埃っぽくて薄暗い」などなど
売却を進めたくても、家の状態で検討が止まっている方は是非一度お声がけください！
ハウスボカンのホームステージングについてはこちら
★豆知識★税制優遇措置のご紹介

国も空き家問題を解消するために売却を推奨しています。そして、税制面で様々な優遇措置があるのでご紹介していきます。

①「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
売却が成立した場合、譲渡所得が売り主様の手元に入ります。本来なら譲渡取得税が発生しますが、この税金を節税することができます。一時的な目的で入居したと認められる家屋や別荘のような趣味・娯楽を目的とした家屋には適用されませんのでご注意ください。
3000万円の特別控除についてはこちら

②「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
新居の購入にあたり元々所有していた不動産を売却した場合、もし譲渡による損失が生じればその年の給与所得などから損失分を控除することができます。さらに、損失分を控除しきれなかった場合は、3年先まで繰り越して控除することが出来ます。
買い換えによる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例についてくわしくはこちら

③「低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除」
都市計画区域内にある低未利用土地などを500万円以下で売却した場合、その年の譲渡所得の金額から100万円を控除することができます（100万円未満の場合はその譲渡所得の金額が控除額になります）。
低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除について詳しくはこちら

④空き家を売ったときの特例
相続した空き家を売却した場合、譲渡取得金額から最大3000万円まで控除することができます。下記3つの条件に当てはまる物件が対象になるので注意しましょう。
・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物でないこと
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
上記の3点を満たす空き家であることが条件になります。
3000万円の特別控除についてはこちら
まとめ

今回のコラムでは「古い家の売却方法」をご紹介いたしましたが、いかがでしたでしょうか。

昨今、国や役所が抱える問題の一つに少子高齢化による空き家問題があり、売却しやすい環境づくりを実現するために国も動いています。不動産は所有しているだけで税金や管理の手間が発生してきますので、利用する予定のない不動産は前向きに売却を検討してみましょう。

ハウスボカンのWEBサイトには年間約40万人以上が訪れ、日々多くのお問い合わせをいただいております。また、SUUMOやat homeといった不動産の主要ポータルサイトにも物件を掲載しているため、より多くのお客様に物件を見ていただくことが可能になります。「他社でなかなか売れないな～」といったお悩みを抱えている方は是非一度ご来店ください！

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