市街化調整区域の物件って売却できる？注意点と宅地以外の活用法について解説！

2024年01月13日

不動産売却

住宅を建築するのに適している「市街化区域」がある一方、市街化を抑制する地域として「市街化調整区域」があります。市街化区域よりも利便性が低く、制約が多いことからなかなか買い手が見つからないといった状況に陥ることが多くあります。
しかし、市街化区域の物件よりも相場価格が低く、不動産価格の上昇が著しい昨今、購入を目的とする方々に人気が集まっています。今回は、市街化調整区域で売却するにあたっての注意点をご紹介いたします。

注意点①生活インフラが整っていない

・都市ガスとプロパンガス
市街化調整区域のほとんどが「プロパンガス」エリアになります。
一般家庭で使用するガスの種類には「都市ガス」と「プロパンガス」の2種類があります。市街化区域にはあらかじめガス管が張り巡らされているエリアが多く、ガス管を通じて各家庭にガスが供給されます。一方、市街化調整区域はガス管が設置されているエリアが少なく、ガス会社が各家庭にガスボンベを手配することでガスを供給します。そのため、都市ガスの方がプロパンガスよりも供給にかかる手間が少ないことから、ガスの質に差は無いものの料金が安いという特徴があります。
ガス料金は毎月負担する必要があります。生活費は安く抑えたいと思っている方がほとんどだと思いますので、都市ガスエリアの市街化区域を優先的に検討することが多くなり、プロパンガスエリアが多い市街化調整区域はなかなか買い手が見つからないという状況になってしまいます。

・下水道と浄化槽
市街化調整区域は下水道が通っていないことが多いので、「浄化槽」のエリアが多くあります。
生活排水（キッチンやお風呂、トイレなどの汚水）の処理は「公共下水道」を使用して排水処理を行うか、「浄化槽」を敷地内に設置し、きれいな水にしてから側溝や河川に排水を放流していく2種類があります。浄化槽はバクテリアを活用し、汚水をきれいにすることから環境に良いというメリットがある一方、年1回以上の定期清掃やメンテナンスを実施しなければならず、更に設備そのものの寿命もあるため将来的に交換が必要になります。また、バクテリアが弱ってくると悪臭の原因にもなるので、下水道が通っている地域の方が人気が高いです。
注意点②立地が悪いことも....

・お店が遠い
ショッピングモールやドラッグストア、コンビニは、人が集まりやすい市街化区域に建設されることが多いです。一方市街化調整区域は、日用品店から離れていることが多く、買い出しの際には車での移動が必要になってきます。閑静な生活を送ることができる一方、「何かほしいな」<と思った時すぐに入手することができないのはデメリットになってしまいます。

・病院が遠い
市街化調整区域であっても病院やクリニックを建設することが可能です。しかし、人が集まるのは市街化区域であることと、建設するためには用途変更や開発許可申請など多数の行政手続が必要であるため、市街化調整区域にはあまり病院やクリニックはありません。もし、市街化調整区域で住む場合は急病などに備えて、事前に病院までの道筋や所要時間を認識しておくことが大切です。
宅地以外の売却も検討してみましょう

市街化調整区域の物件を売却に出し、もしなかなか売れないといった状況になったら、宅地以外の物件として売却することも検討してみましょう。

・駐車場用地としての活用
市街化調整区域の土地を駐車場用地として活用することで、様々な恩恵を受けられます。まず、建築をする場合は様々な手続きが必要ですが、駐車場としての運用なら土地の整地や駐車設備の配置のみで始めることができます。さらに、都市計画税がかからず、市街化区域と比較すると土地評価も低いので固定資産税も抑えることができます。そして、将来的に他の用途に変更したい時も、建物が無いためスムーズに切り替えができます。

・資材置き場としての活用
資材置き場として活用する場合は、更地のまま貸し出すことが可能ですので初期費用を抑えることが可能です。また、建設会社などに貸し出す場合、長期に渡る貸し出しになることが一般的ですので、安定的な収入源にもなります。そして、駐車場同様、建物が建っていないことにより用途変更をスムーズに行うことができます。

住宅以外でも活路を見出せる市街化調整区域の物件ですが、賃料が安いことが多いです。そのため、長期的には安定的な収入になりますが、短期的な収益性は低くなってしまう傾向にあるので注意しましょう。
まとめ

市街化区域よりも金額にメリットを感じられる｢市街化調整区域｣ですが、購入した後の暮らし方について考えてみると中々買い手が見つからないこともあります。そのため、どのような売却プランなら懸念点を補えるのかについても、売却を成立させるためには必要になってきます。
既存宅地なら市街化調整区域でも対応可能なハウスボカンでは、まずは相場を知ることができる｢机上査定｣から、実際現地を見て詳細な金額を提示する｢実査定｣まで幅広く対応しています。市街化区域だけでなく、市街化調整区域の売却をご希望の方は是非一度ハウスボカンにお問い合わせください。

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