2022年12月01日
物件探しの際に、再建築不可物件を見かけたことはありませんか。
再建築不可とは単に不動産会社が決めている条件ではなく、不動産の法律と密接に関係しているものになりますので、注意すべき点がいくつかあります。
再建築不可物件を購入する前にメリット・デメリットや購入時のポイントについてしっかりと理解しておくことが大切です。
今回のコラムで解説いたしますので是非参考にしてください。
再建築不可物件とは、現に家が建っていても解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない物件のことをいいます。
都市計画区域と準都市計画区域で建物を建てる場合には、建築基準法で定められた接道義務を満たす必要があります。
接道義務は、災害時に敷地が道路に接していないと緊急車両が入れなかったり、敷地から避難したりすることが難しくなることから定められています。幅員4m以上である建築基準法上の道路に建物の敷地が2m以上接していなければならないという決まりとなっています。
接道義務を満たしていないと新たに建物を建てることができず、再建築不可物件となります。下記のようなケースが再建築不可物件の一例です。
・建築基準法上の道路とまったく接していない（接する道路が私道のみの場合）
・建築基準法上の道路と接しているが、その道路が幅員4m未満である
・建築基準法上の道路と接しているが、接する幅が2m未満である
建築基準法が施行される前から建物が存在することには問題ありませんが、再建築はできません。
再建築不可物件にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
購入してから後悔することがないようにしっかりと理解をしておきましょう。
■メリット
・価格が安い
・固定資産税や都市計画税が安い場合が多い
■デメリット
・建て替えができない
・増改築など建築申請が必要なリフォームはできない
・物件によっては地質調査ができない
・住宅ローンの利用が難しい
・災害などで消失しても再建築不可
再建築不可物件の活用法をお伝えします。
■再建築可能にする
再建築不可物件は接道部分を幅員2m以上にすれば接道義務を満たせるため、再建築可能な物件として建て替えることが可能です。接道部分の幅員が2m以上になるようにするには、隣家から土地を借りたり購入したりする方法があります。
また道路幅員4m未満で接道義務を満たしていない場合は、セットバックすることで再建築できる可能性があります。セットバックとは、敷地に接している道路の幅員を4ｍ以上確保するために、敷地を後退させることをいいます。道路の中心から2m以上下がることで幅員4ｍの道路に接しているとみなされ、再建築可能になります。
ただし、セットバックした敷地は道路として扱われるので柵や塀などの設置ができず、建ぺい率や容積率はセットバック後の土地面積で計算しなければならないので注意が必要です。
■リフォーム・リノベーションを行う
リフォームが可能な範囲は、建築確認検査が不要な工事のみとなっています。
建築確認検査とは、建物を建てたり大規模な修繕をしたりするときに建築計画が建築基準関係規定に適合する場合、都道府県や市などの建築確認検査機関に対して確認を受ける手続きです。
現存建物や建築確認の申請が不要な範囲であればリフォーム可能です。
リフォームが行える条件（建築確認不要）はこちらになります。
・2階建て以下、延床面積500平方m以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下を全て満たす木造建築物
・平屋建て、延床面積200平方m以下を全て満たす非木造建築物
■更地にして建物以外に活用する
現在の建物を寿命まで活用して取り壊し後に更地として活用する方法もあります。資材置き場や貸地、駐車場などとして利用することができます。しかし、幅員によっては車の出入りが難しい場合も考えられますので、物件の特徴を考慮した上で活用しましょう。
再建築不可物件は、購入後に全く手を加えられないわけではありません。一定の範囲内でリフォーム・リノベーションを行うことや接道義務を満たして再建築可能にするといった活用方法があります。
再建築不可物件を購入する際は注意点が多いので、実際に購入を検討される場合にはご自身だけで判断するのではなく不動産会社に一度相談するようにしましょう。
弊社ではエリアに詳しい物件の担当者より物件情報はもちろん、物件購入で失敗しないためのポイントや注意点などについても詳しくお話させていただきます。
リノベーション部門も構えているので購入後のリフォーム・リノベーションについてもご相談可能です。まだ先のご予定の方でも大歓迎です。是非お気軽にお問い合わせくださいませ。
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